Kredi / Değer Oranı nedir?
Kredi-Değer Oranı , belirli bir varlığın toplam değerine göre kredi miktarının bir oranıdır ve en yaygın olarak, belirli bir varlığa veya ödenmesi gereken marjın halihazırda verilmiş olan kredi miktarını belirlemek için bankalar veya borç verenler tarafından kullanılır. değer esnekliğinden korunmak için para basmadan önce muhafaza edilir.
Basit bir örnek verelim. Bir ev satın almak istediğinizi varsayalım. Ve belli bir miktar kredi almak için bir bankadan yardım almak istiyorsunuz. Neden? Çünkü şu anda evi tek başına satın almak için o kadar çok nakit paran yok. Böylece bankaya gidersiniz, LTV'lerini anlarsınız ve bir ev almaya karar verirsiniz.
Birkaç rakam eklersek, anlaşılması bizim için kolaylaşır. 200.000 ABD Doları değerinde (piyasadaki evin takdir edilen değeri) bir ev satın almak istediğinizi varsayalım. Bank size miktarın sadece% 80'ini verebileceklerini söyledi. Ve gerisini kendi cebinizden vermeniz gerekiyor.
Yani bu,% 80 Kredinin Değer Oranıdır. Bu durumda, bir banka size 160.000 ABD Doları tutarında bir kredi ödüyor ve evi satın almak için kendi cebinizden 40.000 ABD Doları ödemeniz gerekiyor.
Formül
Kredi-Değer Oranı Formülü = İpotek Tutarı / Gayrimenkulün Takdir Edilen Değeri
Finansal kurumlarda en önemli risk değerlendirme araçlarından biridir. Borç verenlere borç vermeden önce, borç verenler ipoteği onaylamadan önce inceler.
Normalde, mülkün takdir edilen değeri satış fiyatıdır. Ancak yine de, kredi verenler veya bankalar mülke değer biçmeleri için değerlendirme ekibini gönderecekler. Ve sonra miktarı (ipotek miktarı) ödünç vermeye karar vereceklerdi.
ABD'de vakaların çoğu, Kredi Değer Oranının (LTV)% 80'den az olduğunu bildirmiştir. Ancak LTV bundan daha fazla olabilir ve bu durumda faiz oranları yükselebilir.
LTV'de anlamamız gereken bir şey şudur - oran ne kadar yüksek olursa, risk o kadar fazla olur. Dolayısıyla, borç veren size daha yüksek LTV verirse; bu, içinde daha fazla risk barındırdığı anlamına gelir. Faiz oranının da daha yüksek olmasının nedeni budur.
Borçlu da fayda görüyor gibi görünse bile yüksek LTV nedeniyle çok acı çekiyor. LTV daha yüksek olduğunda, kredinin maliyeti artar ve borç verme riski çok daha fazla olduğu için (borç veren daha fazla ödediği için) faiz oranı çok daha yüksektir. Örneğin, bir borçlu bankadan% 95 Kredi / Değer Oranı ile borç alırsa,% 75 LTV ile kredi almış bir borçludan en az% 1 daha yüksek faiz oranı ödeyecektir.
Ayrıca, DSCR Oranını kontrol edin
Yorumlama
Şimdi LTV'nin neden önemli olduğunu ve borç verme ve borçlanma açısından LTV'ye nasıl bakmamız gerektiğini merak edebilirsiniz.
YBD'nin krediyi nasıl etkilediği burada açıklanmaktadır
- LTV, bir ipotek veya konut rehni kredisi veya kredi limiti sağlamada önemli bir rol oynar.
- Borçluyu da ciddi bir şekilde etkiler. Borçlu, ödeme yüzdesi azaldıkça başlangıçta keyif alıyor gibi görünebilir. Ancak uzun vadeli etkiyi göz önünde bulundurursak, bu çok büyük ve daha yüksek LTV, borçlunun belirli bir süre boyunca borç verene çok daha fazla ödeme yapmasına neden olur.
- Şimdi, bir borçlu olarak, daha yüksek bir Kredi Oranını kabul ettiğinizi varsayalım. O zaman ne olacak? İlk ipotek oranının% 80'den fazla olması durumunda, kredi verenler özel ipotek sigortasına (PMI) ihtiyaç duyarlar. Bu tür bir durumda, borç alanların bir seçeneği vardır. Her şeyden önce, borç verenler ile konuşabilir ve% 80 kredi / değer oranını kabul edebilirler ve bu yeterli olmazsa, borçlular kalan miktar için ikincil finansmana gidebilirler.
- Şimdi size neyin daha fazla fayda sağlayacağını düşünmeniz gerekiyor? İlk ipotek için gidip% 78'lik bir kredi / değer oranına ulaşırsanız, özel ipotek sigortası (PMI) tamamen ortadan kalkacaktır. Ancak bu durumda, faizi ilk ipoteğin çok üzerinde olan ikinci haciz ödenmelidir.
- Bu bizi, kredinin değer oranına (LTV) genişletilmesi ve kredinin değer / orana (CLTV) birleştirilmesi olan başka bir konsepte getiriyor. CLTV, borçluların LTV'yi düşük tutmalarına yardımcı olur ve bu nedenle PMI ödemeleri gerekmez.
LTV Örneği
Örnek 1
Aşağıdaki bilgilere bir göz atalım -
| ABD Doları cinsinden | Banka A | Banka B |
| İpotek Tutarı | 300.000 | 250.000 |
| Gayrimenkulün Takdir Edilen Değeri | 400.000 | 350.000 |
Şimdi basit formülü izleyerek, kredinin değer oranını (LTV) hesaplayacağız.
LTV = Mortgage Tutarı / Takdir Edilen Mülkün Değeri
A Bankası için LTV = (300.000 / 400.000) =% 75 olacaktır.
Banka B için LTV = (250.000 / 350.000) =% 71,42 olacaktır.
Öyleyse, bu iki bankanın LTV'sini hesapladıktan sonra sonuç ne olur? İşte sonuç -
İlk olarak, Banka B'nin daha düşük bir LTV'si vardır. Bu, kredi tutarına özgü riskin daha az olacağı ve dolayısıyla faiz oranının da daha düşük olacağı anlamına gelir. Borçluya yardımcı olacaktır. Ancak Banka A durumunda, LTV biraz daha yüksektir. Ancak% 80'in üzerine çıkmadığı için borçlunun özel ipotek sigortası vermesine gerek yoktur.
Şimdi, farklı değişkenler içeren daha fazla örneğe bakalım.
Örnek 2
Aşağıdaki bilgilere bir göz atalım -
| ABD Doları cinsinden | Banka A | Banka B |
| Satınalma fiyatı | 400.000 | 350.000 |
| Peşinat | 80.000 | 70.000 |
| Gayrimenkulün Takdir Edilen Değeri | 400.000 | 350.000 |
Bu örnekte bize ipotek miktarı verilmemiştir; bunun yerine peşinat için bilgilerimiz var. Öyleyse ipotek miktarını nasıl hesaplayacağız?
Peşinatı satın alma fiyatından düşmemiz gerekiyor.
Hesaplayalım -
| ABD Doları cinsinden | Banka A | Banka B |
| Satınalma fiyatı | 400.000 | 350.000 |
| (-) Peşinat | (80.000) | (70.000) |
| İpotek Tutarı | 320.000 | 280.000 |
Şimdi, kredi / değer oranını (LTV) hesaplayabiliriz.
A Bankası için LTV = (320.000 / 400.000) =% 80 olacaktır.
Banka B için LTV = (280.000 / 350.000) =% 80 olacaktır.
Bu durumda her iki bankanın oranı% 80'dir. Artık bankanın bunun için PMI gerekip gerekmediğine karar vermesi gerekiyor. Çoğu durumda, PMI LTV'nin% 80'ine kadar gerekli olmayacaktır.
Örnek 3
Şimdi, kredinin değer / değer oranını anlayabilmemiz için birkaç ek şey görelim.
| ABD Doları cinsinden | Banka A | Banka B |
| Satınalma fiyatı | 400.000 | 350.000 |
| Peşinat | 80.000 | 70.000 |
| Gayrimenkulün Takdir Edilen Değeri | 400.000 | 350.000 |
Şimdi, burada bir mülkün hem satın alma fiyatı hem de takdir edilen değeri var. Bu durumda kredi-değer oranını hesaplarken nelere dikkat ederiz?
İşte anlaşma. Satın alma fiyatından veya bir mülkün takdir edilen değerinden daha düşük olanı hesaba katmalıyız.
Hesaplayalım.
İlk olarak, kredi tutarını (ipotek tutarı) hesaplayacağız.
| ABD Doları cinsinden | Banka A | Banka B |
| Satınalma fiyatı | 400.000 | 350.000 |
| (-) Peşinat | (80.000) | (70.000) |
| İpotek Tutarı | 320.000 | 280.000 |
Şimdi, LTV'yi tespit edeceğiz.
Belirli bir şeyi netleştirmek için formülü yazalım.
LTV Formülü = Mortgage Miktarı / Satın Alma Fiyatından Daha Azı veya bir mülkün takdir edilen değeri.
Bu durumda, bir mülkün hem satın alma fiyatı hem de takdir edilen değeri aynıdır. Yani aynı değeri alırdık.
A Bankası için LTV = (320.000 / 400.000) =% 80 olacaktır.
Banka B için LTV = (280.000 / 350.000) =% 80 olacaktır.
Örnek 4
Şimdi mülkün farklı takdir edilen değerleri ve alış fiyatı ile başka bir örnek yapalım.
| ABD Doları cinsinden | Banka A | Banka B |
| Satınalma fiyatı | 360.000 | 330.000 |
| Peşinat | 80.000 | 70.000 |
| Gayrimenkulün Takdir Edilen Değeri | 400.000 | 350.000 |
Bu farklı bir örnektir, çünkü bir mülkün takdir edilen değeri ile satın alma fiyatı arasında bir fark olduğunu görebilirsiniz.
Öncelikle ipotek tutarını hesaplayalım.
| ABD Doları cinsinden | Banka A | Banka B |
| Satınalma fiyatı | 360.000 | 330.000 |
| (-) Peşinat | (80.000) | (70.000) |
| İpotek Tutarı | 280.000 | 260.000 |
Bir ipotek tutarı elde etmek için, bir mülkün takdir edilen değerini değil, peşinatı her zaman satın alma fiyatından düşeriz.
Şimdi, satın alma fiyatı bir mülkün takdir edilen değerinden daha düşük olduğu için, bir kredi-değer oranını hesaplarken satın alma fiyatını dikkate alacağız.
Bir bakalım -
A Bankası için LTV = (280.000 / 360.000) =% 77,78 olacaktır.
Banka B için LTV = (260.000 / 330.000) =% 78,79 olacaktır.
Bu durumda, B Bankası'nın LTV'sinin A Bankası'ndan biraz daha fazla olduğunu görebiliriz.
Örnek 5 (Birleşik LTV)
Şimdi, bir kişinin LTV'yi azaltmak için iki kredi aldığı ve böylece daha az maliyete katlanması gerektiği durumlar var. Bu durumda, Birleşik LTV'yi Hesaplamamız gerekir.
Bir örneğe bakalım.
| ABD Doları cinsinden | Banka A |
| Kredi 1 | 200.000 |
| Kredi 2 | 50.000 |
| Gayrimenkulün Takdir Edilen Değeri | 400.000 |
Birleşik LTV'nin basit bir formülü vardır. İşte burada -
CLTV = Kredi 1 + Kredi 2 / Mülkün Toplam Değeri
Şimdi Banka A için Birleşik LTV'yi hesaplayalım -
(200.000 + 50.000) / 400.000 =% 62,5.
Şimdi bu YBD çok daha düşük. Genellikle, borçlunun iyi bir kredi puanı varsa, banka% 80'den fazla LTV'ye izin verir. Borçlunun iyi bir kredi puanı yoksa, borç verenler genellikle% 80'in üzerine çıkmaz.
Kullanılmış Taşıt Kredileri ve Yeni Araba Kredileri Kredisinin Değer Oranı Örneği
Bu bölümde, neredeyse benzer iki sektörün LTV'sine bakacağız. Kredinin değer / değer oranını ve her ikisinin de ne kadar farklı olduklarını anlayabilmek için neredeyse benzer iki sektörden örnekler alıyoruz.
İlk olarak, kullanılmış taşıt kredileri örneğine bir göz atalım -
Yukarıdaki grafikten, bu endüstrinin LTV oranının çok yüksek olduğu açıktır. Hatta bazı durumlarda% 99'a ulaştı. Gözlemden, kredi / değer oranının her zaman% 90'ın üzerinde olduğunu görüyoruz.
ABD'deki yeni otomobil kredisi sektörüne bir göz atalım.
Yukarıdaki grafikte, yeni otomobil kredileri için LTV oranının, kullanılmış arabalar için LTV'den neredeyse% 10 daha düşük olduğunu görebiliriz. Yeni otomobil kredileri için ise kredinin değerine oranı% 80-90 aralığında.
Şimdi soru, neden böyle? Kullanılmış otomobil kredileri için kredi / değer oranı, yeni otomobil kredileri için kredi / değer oranından neden daha yüksek? Bunun iki özel nedeni olabilir -
- Birincisi, belki de ikinci el araç sahiplerinin kredibilitesi, yeni araç kullanıcılarına göre daha şüphelidir. Dolayısıyla risk daha fazladır ve kullanılmış otomobil kredileri durumunda LTV'nin daha fazla olmasının nedeni budur.
- İkincisi, yeni arabaların alıcıları çok daha fazla ödeyeceğinden (yeni arabaların fiyatı kullanılmış arabalardan daha fazla olacağından), EMI ödemesi açısından daha güvenilirdirler.
Sınırlamalar
LTV, borçlulara borç verme açısından çok kullanışlıdır. Ancak aklınızda bulundurmanız gereken birkaç şey var. Bu, LTV yüksekse geçerlidir.
- Faiz oranı çok daha yüksek olacaktır ve bu da uzun vadede ödenecek toplam tutarınızı artıracaktır.
- LTV% 80'den fazla ise özel ipotek sigortası (PMI) ödemeniz gerekir. Bu durumda, ikinci bir haciz için gidebilirsiniz (birleşik LTV'yi düşünün).
- Kredinizin değer oranına oranı% 100'den fazlaysa (buna su altı ipoteği denir), herhangi bir vergi indirimi alamazsınız.
Son analizde
Kredinin değerine oranı hem borç verenler hem de borç alanlar için çok kullanışlıdır. Ancak, daha az risk ve daha iyi ticari sonuçlar sağlamak için her ikisi de bunu% 80'in altında tutmalıdır.
Yararlı Gönderiler
- Fiyatın Defter Değeri Oranı
- EV - Satış Oranı
- Stok Devir Hızı Formülü
- Tekne Kredisi Hesaplayıcısı
