Mortgage Değişikliği Tanımı
Mortgage Değişikliği, borçlunun ödenmemiş anaparanın bir kısmını veya tamamını önceden ödeyerek kredi bakiyesinin azalmasına neden olmasıdır ve bu nedenle finans kurumu, kalan süreye, ödenmemiş anapara tutarına ve faiz oranına göre ipotek aylık kredi ödemelerini yeniden hesaplar.
- Borçlunun büyük miktarda parası olduğunda, bu tür bir para, kredinin ödenmemiş bakiyesini azaltmak ve bu kredinin faiz yükünü ve aylık anapara yükünü azaltmak için kredi verene ipotek şeklinde aktarılabilir. .
- Dolayısıyla, borçlu, ödenmemiş anapara tutarına mahsup etmek için avans ödemesi yapar ve borç veren, ödenmemiş tutarı kalan vade ve faiz oranıyla yeniden hesaplar ve bu da yeniden kullanılan ipotek tutarını sağlar.
- Ayrıca, ipoteğin yeniden yapılandırılmasından sonra borçlu tarafından borç verene ödenecek toplam faiz tutarı, borçlunun bunu yapmadan ödeyeceği miktara kıyasla açıkça daha düşük olacaktır.
- Bunun nedeni, anapara bakiyesinin faiz hesaplamasında bulunan para faktörünün zaman değeridir.
Mortgage Yeniden Oluşturma Nasıl Çalışır?
Mortgage yeniden yapılandırması, finansın temel ilkesi üzerinde çalışır. Borç veren tarafından faizin tahsil edilmesine bağlı olarak zaman faktörünün yanı sıra bir risk faktörünü de içeren birkaç faktör vardır. Faiz oranı, zaman aralığı ve ödenmemiş borçlanma miktarı gibi farklı unsurları göz önünde bulundurarak paranın zaman değeri kavramı. Normalde, kredi geri ödemesi için eşit aylık ödeme veya ödemeyi içeren özel amortisman programları vardır. anapara ve faiz önceden tanımlanmış orana göre.
Ancak, anapara geri ödemesi belirli bir taksitle ödenmesi gereken bakiye tutarından yüksekse, kalan bakiye tutarı, faiz oranında iskonto edilmiş bakiye kredi tutarının bugünkü değeri dikkate alınarak finansman kavramları kullanılarak yeniden hesaplanır.
Mortgage Değişiklik Hesaplamaları
Her borçlu, kredinin değiştirilmesine izin vermez. Bu nedenle temin edilmesi gereken ilk şey, borçlunun girilen sözleşmeye göre aynı şeye izin vermesidir. Ayrıca aşağıdaki koşullar yerine getirilmelidir:
- Asgari anapara azaltma standartları karşılanmalıdır: Borçlunun yeniden yapılandırmaya izin verdiği durumlarda, ilk koşul olarak yerine getirilmesi gereken asgari anapara geri ödemesine ilişkin belirli normlar vardır.
- Yeniden kullanım ücretleri, finansal kurumların normlarına göre borçlu tarafından ödenecektir.
Aşağıda, ipoteğinizin yeniden yapılandırılması için hesaplama örneği verilmiştir.
| Ayrıntılar | Miktar |
| Mevcut Anapara Bakiyesi | 1.125.000,00 $ |
| Yıllık faiz oranı | % 5,00 |
| Cari Aylık Anapara ve Faiz Ödemeleri | 100.000,00 $ |
| Faiz kısmı kaldı | 29.671,58 $ |
| Ana parada götürü miktar indirimi | 500.000,00 $ |
| Yeniden Döküm Ücreti | 25.000,00 $ |
Kalan ödemelerin sayısı 12'dir. Yeniden düzenlenmiş ipotek tasarruflarını hesaplayın.
Çözüm:
Kalan ödemelerin sayısı 12'dir. Şimdi, önce yeniden düzenlenmiş kredi bakiyesini hesaplayacağız.
- Yenilenmiş kredi bakiyesi = Mevcut anapara bakiyesi - Anaparada götürü bedel azalma
- = 1.125.000 - 500.000 ABD Doları
- = 625.000 ABD doları
Kalan taksit tutarının hesaplanması:
- Taksit = Anapara tutarı / 12 ay boyunca% 5 Rant faktörü
- = 625.000 ABD doları / 11,68122
- = 53.504,69 ABD doları
Yeniden Yatırılabilecek İpotek Türleri
- Daha önce de belirtildiği gibi, yalnızca belirli koşulların yeniden şekillendirmeye izin verdiği ipotekler yalnızca yeniden biçimlendirilebilir. Bu tür ipotekler, kredinin faiz ücretlerinden daha düşük bir tutarın zamanlamalı geri ödemesine izin veren bir ödeme yapısına sahip olan, negatif olarak amorti edilmiş bir kredi ile ilişkilidir.
- Negatif itfa edilmiş ipotekler, ödeme seçeneği ayarlanabilir oranlı ipotekler veya Opsiyon ARM olarak da adlandırılır.
- Ayrıca, devlet destekli kredi yeniden kullanılamaz ve dolayısıyla Jumbo CD'leri, USDA, VA kredisi vb. Yeniden düzenlenemez.
Mortgage Yeniden Oluşturma ve Yeniden Finansman Arasındaki Fark
- Borçlunun büyük miktarda götürü kredi geri ödemesi yapması ve önceden tanımlanmış koşulları yerine getirmesi durumunda, bu tür bir geri ödeme, ipotek yeniden yapılandırması olarak adlandırılabilirken, diğer yandan, borçlu mevcut krediyi yeni bir krediye dönüştürdüğünde kredi yeniden finansmanı gerçekleşir. kredinin farklı koşulları borçlu için uygun şartlardır. Dolayısıyla, ipotek yeniden yapılandırması ve yeniden finansman arasındaki farkı tanımlayan ince bir çizgi vardır.
- Birincisinin şartlarına göre, borçlu, belirtilen geri ödeme planından kendini önde yaparak götürü ödemeler yapar ve borç veren, ödenmemiş anapara bakiyesi tutarını, yıllık faiz ödemesi, yıl sayısı açısından daha düşük olan tutar olarak yeniden planladı. geri ödeme ve yıllık ilke geri ödemesi, daha sonra, yeni borç verenin krediyi eski borç verenden transfer ettiği ve daha sonraki geri ödemenin yeni borç verene yalnızca yeni şartlarına göre yapılacağı durumda kredinin devri gerçekleşir. kredi.
Mortgage Değişikliği Artıları ve Eksileri
Aşağıda, ipotek değişikliğinin bazı artıları ve eksileri verilmiştir.
Mortgage Yenileme Uzmanları
- Borçlanmalara ödenen toplam faiz, ipoteğin yeniden şekillendirilmesi yapılmazsa ödenecek faiz miktarına kıyasla çok daha düşüktür. Böylece, aylık ödeme yükünü düşürür
- Borçlu tarafından ödenecek ortalama faiz oranı, ödenmesi beklenen faiz oranı ile aynı çizgide olur.
- Yeni bir krediye yeniden hak kazanmak sıkıcı bir iş haline gelir ve bu nedenle ipoteğin yeniden yapılandırılması süreci, yeni bir kredi almanın idari işlerini ortadan kaldırır.
Mortgage Yenileme Eksileri
- Mortgage yeniden biçimlendirme süreci, kredinin vade süresini kısaltmaz; dolayısıyla yeniden finansmanın aksine, kredi süresini kısaltmaz.
- Yeniden yapılanma nedeniyle faiz ödemeleri azalsa da, dezavantajı, daha fazla paranızın ipoteğe dahil edilmesine neden olması ve dolayısıyla likidite sıkışıklığı olasılığının olmasıdır.
- Yeniden kullanım, ücretler, idari masraflar vb. Gibi masrafları içerir ve bu nedenle finansman ücretleri yükü artar.
Sonuç
Yukarıdaki tartışma, bir ipotek yeniden yapılandırmasının yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı yeniden finansmandan farklı olduğunu açıkça göstermiştir. Ayrıca, ipotek yeniden yapılandırması, vadeyi aynı tutarak belirli bir süre boyunca faiz yükünü azaltmak ve her ay anapara geri ödemesini toplu olarak peşin olarak verdikten sonra anapara geri ödemesini düşürmek için borçlulara kolay bir yol sağlamıştır. borç verene.
