Teminatlı Mortgage Yükümlülükleri Nedir?
Teminatlı Mortgage Yükümlülüğü (CMO), bir dizi ipoteğin bir araya toplandığı ve yatırım menkul kıymetleri olarak satıldığı, ipoteğe dayalı bir yatırım türüdür. Nakit girişi, borçlular kredilerini geri ödediğinde meydana gelir ve bu krediler daha sonra CMO yatırımcılarına ödenir.
CMO'lar nasıl çalışır?
Teminatlı Mortgage Yükümlülüğü, dilimler olarak bilinen çeşitli risk kategorilerine ayrılmıştır. Bu çoklu sınıflar, farklı risk iştahları ve getiri beklentileri olan yatırımcılar içindir. Farklı vade tarihleri vardır ve ödemelerin önceliğine göre sıralanırlar, yani bazı dilimler diğerlerinden önce ödenir. Sonuç olarak, her dilim, farklı muallak anapara ve kuponlarla ayrı bir teminat olarak davranır.
En riskli dilim, temerrütten kaynaklanan zararların yükünü ilk çeken dilim olacak ve buna karşılık, en yüksek kupon oranıyla ödüllendirilecektir. Ön ödeme durumunda, en az riskli sınıf önce payını alır ve en düşük getiri oranına sahip olur. CMOS'u bu şekilde yapılandırmak, riski ortadan kaldırmaz veya azaltmaz. Bunun yerine risk, risk profillerine göre yatırımcılar arasında dağıtılır.
CMO'da Tranching Türleri
# 1 - Kredi Transferi
Bu, kredi korumasına yönelik en yaygın dallanma biçimidir. Yapı, kıdemli ve küçük dilimlerden oluşur. Küçük dilimler, borçluların temerrüdünden kaynaklanan her türlü zararı, kıdemli dilimlere aktarılmadan önce emer. Hangi nakit akışı mevcutsa, ilk olarak kıdemli dilimlere sunulur. Bu tür bir yapıya "şelale yapısı" da denir. Genel olarak, belirli bir temerrüt düzeyinden sonra, kayıpların kıdemli dilimlere de aktarılmaya başlandığı bir eşik tetiklemesi de tanımlanır.
# 2 - Fazla teminatlandırma
Bu, ihraç edilen CMO'ların anapara değerinin, temel ipoteklerin toplam değerinden çok daha az olduğu bir kredi geliştirme durumu anlamına gelir. Bu, CMOS'u, ipoteklerin değeri CMO'ların anaparasının altına düşene kadar kayıp yaşamadığı ve yetersiz teminatlandırmaya yol açan aşırı teminatlandırılmış hale getirir. Subprime kredilerde bu durum yaygındır.
# 3 - Fazla yayılma
Fazla spread terimi, ihraç edilen CMO'ların kupon oranı ile havuzdaki tüm ipoteklerin ağırlıklı ortalama faiz oranı arasındaki farkı ifade eder. Fazla marjı korumak, gelecekte meydana gelebilecek herhangi bir kayıp için bir tampon sağlar. Bu marj, bir spread hesabında saklanır ve temerrüt ve ödeme yapılmaması durumunda ödemeleri zamanında sürdürmek için kullanılır.
# 4 - Ön Ödemeli Aktarım
Ön ödeme tranching, ön ödeme riskine karşı bir düzeyde koruma sağlama biçimidir. Havuzdaki ipoteklerin ön ödemesi, anapara vadesinden önce ödendiği ve gelecekteki faiz ödemeleri ortadan kalktığı için CMO'ların ömrünü kısaltır. Ön ödeme dilimi, ön ödeme riskini birkaç dilim üzerinden yeniden paylaştırır. Buna birkaç yolla yaklaşılabilir:
- Zaman Dilimi - Bir seferde mevcut olan tüm anapara ödemeleri, ilk dilimi kapatmak için kullanılır. Sonraki tüm ön ödemeler, dizideki sonraki dilime gider. Bu şekilde, farklı dilimler farklı zamanlarda olgunlaşır.
- Paralel Aktarım - Bu, tüm dilimlerin kupon oranları sonunda havuzdaki ipoteklerin faiz oranlarına eşit olduğunda ortaya çıkar. Dilimler sabit veya değişken oranlara sahip olabilir, ancak bunların hepsi ipotek oranlarıyla eşleşecek şekilde düşüyor.
- Z Tahviller / Tahakkuk Tahvilleri - Bu, "Z" dilimi olan bir CMO'ya atıfta bulunur. Bu dilim genellikle son dilimdir ve ilk başta herhangi bir faiz ödemesi almaz. Bu dilim için tahakkuk eden tüm faiz, diğer dilimlerin anaparasını ödemeye gider. Diğer dilimler ödendikten sonra, bu dilim vadesi gelen ödemelerini almaya başlar.
- Tarifeli Tahviller ve Tamamlayıcı Tahviller - Tarifeli tahviller önceden tanımlanmış bir programa göre ön ödemeler alır ve herhangi bir fazlalık, tamamlayıcı tahviller olarak da bilinen destek tahvilleri tarafından emilir.
# 5 - Kupon Aktarımı
Bu tür bir tranşlama, ipotek kuponlarının yeniden tahsis edilmesiyle yaklaşılır ve çoğunlukla ön ödeme tranşmanı sağlandıktan sonra yapılır. Kupon tranching, iki ana tip dilim üretir:
- Yalnızca faiz dilimi (IO) - Bu dilim yalnızca kavramsal bir anapara üzerinden hesaplanan faizi alır. Anapara ödemesi yapılmaz. Dolayısıyla herhangi bir ön ödeme riski taşımaz.
- Yalnızca anapara dilimi (PO) - Bu dilim yalnızca anapara ödemesini alacak ve faiz olmayacak şekilde ayarlanmıştır ve bu nedenle ön ödemelere karşı daha savunmasız hale gelir.
Avantajlar
- Aktarma, yatırımcıların risk profillerine ve yatırım getirisi beklentilerine daha uygun karlar elde etmelerini sağlar.
- CMO'lar, tüm yatırımcılara aynı anda ödeme yapma konusunda endişelenmelerine gerek kalmayacak şekilde yapılandırılmış menkul kıymetler ihraç etmelerine izin vererek finansal kuruluşlara fayda sağlar. Bazıları ödemeleri diğerlerinden önce alırken, kayıt yaptırmayanlar.
- Yatırımcılar, tek bir çatı altında çeşitli ipotek kredilerine erişebilirler.
Dezavantajları
- Ön ödeme riski - Ön ödemeler bir CMO'nun ömrünü kısaltır ve gelecekteki ödemeler sona erer.
- Faiz oranı riski - Ev sahipleri borçlanma maliyetlerini düşürmek için yeniden finansman seçenekleri aradıklarından, ön ödemeler en çok piyasa faiz oranları düştüğünde görülür.
- Piyasa riski - Genel ekonomik durum, CMO'nun işleyişini de etkiler.
- Likidite riski - Mortgage kredileri likit değildir. Bir yatırımcı tek bir pozisyondan çıkmak istiyorsa, bu çok kolay değildir.
Sınırlamalar
Bir CMO'nun performansı büyük ölçüde temeldeki kredilerin kalitesine bağlıdır. Temel ipotek kredileri yüksek faizli ise, temerrüt olasılığı çok daha yüksektir.
Sonuç
CMOS, havuzdaki ipoteklerle ilişkili farklı şartlar tarafından yönetilen karmaşık finansal yapılardır. Bu nedenle, ilişkili riskleri ve getirileri değerlendirmek çok kolay değildir. Bazen yatırımcılar gelmesi beklenen gelirden öylesine körleşir ki, altta yatan şeyin kalitesini değerlendirmeyi unuturlar.
Subprime Mortgage Krizi bu cehaletin sonucuydu. Bu, düzenleyici kurumlar tarafından daha fazla izlemeye yol açtı. CMO'lar iyi yatırım seçenekleridir, ancak her şey gibi, yatırım kararları alınmadan önce olası riskler ve kayıplar açısından değerlendirilmeleri gerekir.
