Gayrimenkulde Açığa Satış Nedir?
Gayrimenkulde Açığa Satış, ipotek olarak elde tutulan bir mülkün, borçlunun borçlarının geri ödenmesi için mülkün gerçek değerinden daha düşük bir tutarda satışıdır. Mülk üçüncü bir şahsa satılır ve mülkün satışından elde edilen gelir borç verene verilir. Böyle bir senaryoda, borç tam olarak ödenmez ve borç veren, kalan tutardan feragat etmeyi seçebilir veya borçlu aleyhine borç verene aradaki farkın bir kısmını veya tamamını ödemesini gerektiren bir eksiklik kararını tercih edebilir. mülkün satış fiyatı ve ipotek tutulan mülkün orijinal değeri.
Eksiklik kararı, temerrüde düşmüş bir borçluya veya bir ipotek veya teminatlı bir krediye ilişkin borçlu aleyhine verilen ve ipotekli mülkün satışının ipoteği geri ödemek için gerekli tüm tutarı karşılamadığını gösteren bir mahkeme emridir.
Gayrimenkulde Açığa Satış Örneği
Daha iyi anlamak için emlakta kısa satışa bir örnek verelim.
John, şehrin eteklerinde yeni bir projede bir villa satın aldı ve mülkün ödemesi için ipotek aldı. John, 1.500.000 $ 'lık ipotek temin ettiği villaya sahipti ve işini kaybettiği için şu anda 1.000.000 $' a satıyor. İpoteğin ödenmemiş tutarı 1.250.000 $ 'dır. John ipotek ödemelerini çoktan erteledi ve mülküne el konulacağından veya haciz edilmesinden korkuyor. Mülkü satmaya karar verir ve mülkü 1.000.000 dolardan satın almak isteyen villası Joe için bir müşteri bulur.
Ödenmemiş tutar ile satış fiyatı arasındaki fark aşağıdaki şekilde hesaplanır:
= Ödenmemiş İpotek Tutarı - Mülkün Satış Fiyatı
= 1.250.000 - 1.000.000 ABD Doları
= 250.000 ABD Doları
Bu işlemde, John'un ipotek için borç verene (banka) ödeyeceği tutar 1.000.000 dolar olacak ve 250.000 dolarlık kalan fark eksikliktir.
John gibi birinin kredi notunun isabet almasıyla sonuçlansa da, bankalar genellikle borçlunun mali durumunu dikkate alarak kalan miktardan feragat ederler.
Amerika Birleşik Devletleri'nde, borçlu bir eksiklik kararının ardından ipoteğin geri ödenmesinden tamamen feragat edilirse, affedilen veya feragat edilen borç, Gelire göre vergilendirilebilir olan İç Gelir Servisi (IRS) tarafından gelir olarak kabul edilir. vergi levhası.
Gayrimenkulde Açığa Satışın Dezavantajları
Emlakta kısa bir satışın dezavantajları aşağıdadır.
- Mülkün değeri zayıflatılır ve daha düşük bir değerden satılması gerekir.
- Mülkün alıcısı, mülk çok daha ucuza satın alınmış olsa bile mülkten her zaman iyi bir anlaşma yapmayabilir.
- Borçlunun kredi notu, ipoteğin iptal edilmesine rağmen olumsuz etkilenecektir.
- Kredi notu etkileneceğinden, borçlunun kredi notu iyi bir duruma getirilmedikçe, yakın gelecekte başka hiçbir banka kredi vermeye istekli olmayacaktır.
- Emlakta kısa satış, bir zamanlar yükselen bir pazarda daha yüksek bir oranda satılan bir mülkü ifade eder ve piyasa düştüğü için mülkü satın almak için yapılan ilk yatırımı bile getirmeyecektir.
- Bankalar bazen yükselen bir piyasada borçlulara limitlerinin üzerinde ek ipotek verme eğilimindedir ve piyasa düştüğünde ne borç alan ne de borç veren işlemden para kazanmaz.
- Bir bölgedeki bir mülkün değeri etrafındaki diğer mülklerin değerine karar verebildiğinden, çevredeki mülkleri olumsuz etkiler.
Gayrimenkulde Açığa Satışla İlgili Önemli Noktalar
- Bir ipoteğin mali açıdan sıkıntılı bir borçlunun, ipoteği kapatmak için iki seçeneği vardır - (a) kısa satış ve (b) haciz.
- Borçlu tarafından ipotekli mülkü ödenmemiş ipotek tutarından daha düşük bir oranda satmaya karar verdiği bir açık satış başlatılır.
- Borçlu, ipotek için uzun süre ödeme yapmadıktan sonra, bankanın mülke el koyması durumunda borç veren tarafından haciz başlatılır. Bu genellikle, borçlunun ipotek için herhangi bir ödeme yapamayacağına ikna olduklarında bankalar için son çare olur.
- Emlakta kısa bir satış, borçlunun kredi notunu olumsuz etkilemiştir, ancak mülkü el konulan ve ipotek haciz edilen bir borçludan daha azdır.
- İpoteğin bir eş başvuranı olması durumunda, borç veren, eş başvuranı ödemedeki temerrütten sorumlu tutabilir ve kısa bir satışa izin vermeyebilir.
Sonuç
- Bir gayrimenkulde açığa satış, ipotekli bir mülkün gerçek ipotekli değerden daha düşük bir fiyattan satılması anlamına gelir. Diğer bir deyişle, mülkün değeri beklendiği gibi yükselmedi ve borçlu, önceden belirlenen aralıklarla ipotek için ödeme yapamadı.
- Kısa bir satıştan sonra kalan miktardan genellikle borçlunun mali durumuna bakılarak feragat edilir ve bazı durumlarda borç veren, borç verenin, borçlunun aradaki fark için ödemeyi yapmasını gerektiren bir eksiklik kararı alabilir. satış fiyatı ve ipoteğin ödenmemiş tutarı.
- Mali sıkıntının nedeni yeni olmalıdır, bu da sağlığın bozulması, işin kaybedilmesi, boşanma vb. İpotek ödemelerinin yapılmamasını haklı çıkarır.
- Borç veren, ipoteği haciz ederek daha fazla para kazanabileceğini varsayarsa, borç veren kısa satış seçeneğine izin vermemeyi tercih edebilir.
- İpoteğin bir eş başvuranı olması durumunda, borç veren, eş başvuranı ödemedeki temerrütten sorumlu tutabilir ve kısa bir satışa izin vermeyebilir.
- Açığa satıştan sonra kalan miktardan feragat edilmesi bir gelir olarak kabul edilir ve ülkeden ülkeye farklılık gösteren vergilendirilebilir.
