Haciz Anlamı
Haciz, borçlu kredinin geri ödemesinde temerrüde düştüğünde borç veren tarafından atılan adımlar olarak tanımlanır. Borç veren, ipotekli mülkün yasal kontrolünü ele alır ve kredi tutarını geri almak için varlığı (mülkü) satar.
Haciz Türleri
# 1 - Yargı
Bu, bir borç verenin borçluya kaçırılan ödemeler hakkında bilgi vermesi ve borçlunun temerrütten kurtulamaması durumunda, borç verenin borçluya dava açması ve ülke kayıt memurunun ofisinde dosyalanması durumunda meydana gelen olağan hacizdir. Dava kamuya açık kayıtlara alınır ve duruşmadan sonra mülk müzayedeye çıkarılır.
# 2 - Yargı Dışı
Burada, borç alan temerrüde düştüğünde, borç veren mülkü satmak için tam yetkiye sahiptir. Burada da dava ülke kayıt ofisinde kaydedilecek ve borçlu, borç verenin derhal mülkün satışına veya müzayedeye gitme hakkına sahip olduğu temerrüt hatasını telafi etmek için zaman alacak ve burada fark olacak kapsamlı bir yargılama veya yargılama süreci olmamalıdır.
Haciz Süreci
Süreç eyaletten eyalete değişir, ancak genel olarak 5 benzer özelliğe sahiptirler -
# 1 - Borçlu Tarafından Varsayılan Ödeme
Borçlu en az bir kredi ödemesini kaçırdığında, temerrüt kriterlerine konur. Borç veren, ödemeyi kaçırdığını belirten bir cevapsız ödeme bildirimi gönderir ve hatta ödemeyi yapmak için 15 günlük bir ödemesiz süre sunar. 15 gün sonra borçluya geç ödeme ve diğer cezalar verilecektir. Borçlu iki ila üç ödemeyi kaçırırsa, şimdi kendisine, kaçırılan bir ödeme bildiriminden daha ciddi olan bir talep bildirimi gönderilecektir.
# 2 - Temerrüt Bildirimi (NOD)
Borçlu, ödemeyi üç ila altı ay boyunca kaçırdığında, borç veren ülke kayıt memuruna bir temerrüt bildirimi gönderecektir. Bunun bir kopyası, son faturayı ödemesi ve krediyi eski durumuna getirmesi için 90 gün daha alan borçluya da gönderilir. Bu döneme eski haline geri getirme dönemi denir.
# 3 - Varlık Satışı Bildirimi
Borçlu yine de ödemeyi 90 gün içinde yapamazsa, borç veren haciz sürecine başlar. Borç veren, ülke kayıt memuruna, borçluya bir nüsha ile aynı şekilde yeniden bildirim gönderecek ve ev fiilen müzayedeye çıkmadan önce arka arkaya üç hafta boyunca gazetede yasal bir duyuru yayınlayacaktır. Borçlunun kaçırılan ödemeleri telafi etmek için açık artırmadan önce hala beş günü vardır.
# 4 - Halka Açık Artırma
Borç veren, açık artırmaya çıkmadan önce mülk için bir açılış teklifi tahmin edecektir. Fiyat, bekleyen kredi bakiyesi ve ödenmeyen her türlü haciz veya vergilere göre tahmin edilir. Mülk, en yüksek teklifi verene satılır. Güven belgesi mülkün yeni sahibine devredilir ve borçlunun mülkü boşaltmak için artık 3 günü vardır.
# 5 - Sahip Olunan Gayrimenkuller
Mülk, müzayedede satılmazsa, bankanın mülkü veya sahip olunan bir gayrimenkul olur. Bu gerçekleştiğinde, borç veren mülkün sahibidir ve bir komisyoncu veya bir acente aracılığıyla satılan mülkü almaya çalışacaktır. Anlaşmayı daha çekici kılmak için borç veren, haciz ücretlerinin bir kısmını ve diğer masrafları kaldırabilir ve böylece ilgili tarafa söz konusu mülkü satın almak için bir tür indirim sağlayabilir.
Haciz Müzayedesi
Bir müzayedede, borç veren genellikle ihale öncesinde bekleyen kredi bakiyesi ve ödenmeyen her türlü haciz veya vergi dikkate alınarak tahmin edilen fiyata göre teklif verir. Bu bildirim ayrıca yerel gazetelerde ve web sitelerinde ilgilenen alıcıların müzayedeye çıkması için verilir.
Açık artırma gününde önceden belirlenmiş tekliflere göre müzayedecilerin bunun üzerindeki fiyatlar için teklif vermelerine izin verilir. Müzayedenin amacı, mülkün mümkün olan en yüksek fiyatını elde etmektir. En yüksek teklifi veren kişi veya borç verenin krediyi karşılaması için yeterli olan tutar dikkate alınır ve mülk kişiye teslim edilir.
Borçlunun mülkü boşaltması ve yeni sahibine teslim etmesi için üç günlük süresi vardır. Öte yandan, borç veren açık artırmada iyi teklifler almazsa, borç veren mülkü devralacak ve gelecekte aracılar veya acenteler aracılığıyla satmaya çalışacaktır.
Nasıl Önlenir?
- Hacizden kaçınmanın en önemli adımlarından biri, kredi ödemelerini kaçırmaktan ve temerrüde düşmekten kaçınmaktır.
- Zorlu acil durumlarda yasal işlemin sıkıntısına girmeden önce borç verenden biraz zaman ayırmak gerekir. Buna hoşgörü denir.
- Bir temerrütten sonra birinin asla aynı şeyi tekrar etmeyeceği konusunda hemfikir olunursa, borç veren borçluya bir mola verebilir ve borç affı denen yükümlülükten feragat edebilir.
- Borç veren, kaçırılan ödeme miktarını daha uzun bir süre için yaydığında, borçluya bir tür kolaylık sağlar.
- Borç veren, kredinin koşullarını değiştirmeyi veya amortisman süresini uzatmayı kabul ettiğinde, bu borçluya bir miktar esneklik sağlayabilir.
Hacizin Sonuçları
- Kişi kendi evini ve ortaya konan her türlü hakkaniyeti bırakmak zorundadır.
- Stres ve kaygı yaratır, çünkü kişi bir sonraki nereye gideceğini bilmeden evsiz kalır.
- Kredi notuna çok zarar verir ve ileride ikinci bir kredi almak çok zorlaşır.
- Haciz satışından sonra bile eksik bakiye borcu olabilir.
- Daha sonra mevcut olabilecek kiralama veya yardım fırsatlarını kaybedebilirsiniz.
- Fannie Mae ipotek süreci kapsamında, biri yedi yıl daha başka bir ev satın alma imkanını kaybedecek.
Etki
- Sert bir şekilde vurulan kredi notunda.
- Evler gerçek piyasa fiyatından daha ucuza sunulur.
- Yeni ev alıcıları için düşük fiyatlı evler satın alma fırsatı yaratır.
- Hacizden sonra bile, borçlunun kredideki açığı telafi etmesi gerekebilir.
- Adayın kredi notunun kontrol edildiği belirli alanlarda istihdam sorunları.
Avantajlar
- Emlak piyasası düştüğünde, birçok mülk sahibi evlerinin ipoteğe değmediğini görecektir. Bu senaryolarda, mal sahiplerinin yüklerini azaltmaları ve yeni bir başlangıç yapmaları iyi olabilir.
- Daha ucuza emlak bulacak yeni ev alıcıları için faydalıdır.
- Aynı zamanda para biriktirmenin bir yoludur. Borçlu hacizin gerçekleşmesini engellemenin bir yolu olmadığını anladığında, kişi denemeyi bırakıp, aksi takdirde aylık ödemeler yapmak için kullanılan parayı biriktirebilir ve haciz sona erdiğinde yeniden baştan başlayabilir.
Dezavantajları
- Kredi notu en sert darbeyi alır ve sert bir şekilde düşer.
- Kişi kendi evini kaybeder ve böyle bir kriz anında yeni bir ev bulmak çok zordur.
- Bireylerin bir tür işte kredi geçmişinin kontrol edildiği istihdamı da etkiler.
- Yeni bir kredi veya ipotek almak çok zorlaşır.
- Haciz gerçekleştiğinde borçlunun vergi yükü artar IRS'nin gözünde borç affedilir, gelir olarak kabul edilir.
