Borç Getirisi nedir?
Borç getirisi, ipotek kreditörleri için bir risk ölçüsüdür ve bir borç verenin, sahibinin temerrüdü durumunda fonlarını ne kadar geri alabileceğini ölçer. Oran, mal sahibinin krediyi temerrüde düşürmesi durumunda borç verenin alabileceği getiri yüzdesini değerlendirir ve borç veren ipotekli mülkü elden çıkarmaya karar verir.
Oran, gayrimenkul değerlendirilirken popülerdir, ancak gelir getiren herhangi bir proje veya varlığın getirisinin değerlemesi için kullanılabilir. Hem kaldıraca hem de riske aynı anda değer verir ve tutarlı kalırken kredinin ömrü boyunca kullanılabilir.
Bu, faiz oranlarını, kredilerin amortisman programını, LTV'yi veya diğer değişkenleri kullanmayan bağımsız bir ölçümdür.
Borç Getirisi Formülü
Borç getirisi formülü:
Borç Getirisi = Net İşletme Geliri / Mülkün DeğeriBorç Getirisi Örneği
Aşağıdaki borç getirisi örneği yardımıyla analiz edelim:
Andy, başarılı bir Oyuncak mağazası işletiyor ve işletmenin sağladığı miktara bağlı olarak bir kredi tutarı talep ediyor. Şu anda, dükkan yılda 500.000 $ kazanıyor ve kredi gereksinimi 2.550.000 $. Böylece,
Borç Getirisi Formülü = 500.000 / 2.550.000 = % 19.60
Verim ne kadar düşükse, önerilen kredinin algılanan riski o kadar büyük olur. Bu nedenle; borç verenler daha riskli mülklerden daha yüksek borç getirisi talep ediyor. Sabit bir kıyaslama yoktur, ancak% 10'luk ideal getiri genel olarak kabul edilir.
Borç Getirisi Hesaplamaları - LTV (Krediden Değere)
Borç Servisi Karşılama Oranı ve LTV oranları, ticari gayrimenkul kredisi yüklenmesinde kullanılan geleneksel yöntemlerdir. Ancak, manipülasyona tabidirler.
LTV, toplam kredi tutarının bir mülkün takdir edilen değerine bölünmesiyle elde edilir (profesyoneller tarafından sağlanan tahmini piyasa değeri). Bu piyasa değeri bir tahmindir ve özellikle 2008 Mali krizinden sonra dalgalanmaya tabidir. Uçucu durumlar sırasında bu en doğru ölçü olmayabilir. MV (piyasa değeri) ve DY'nin aşağıdaki karşılaştırmasını inceleyelim:
Bunlara ayrıca Kredi tekliflerini ve fizibilitelerini değerlendirmek için de bakılabilir. Yukarıdaki örnekte getiri% 6,25'tir veya bileşenlerden herhangi birine, yani NOI veya Kredi tutarına göre değişecektir. Yukarıdaki tablo, tahmini Piyasa Değerindeki (MV) değişimle değişen LTV oranını göstermektedir.
Borç Getirisi Hesaplaması - Borç Servisi Karşılama Oranı (DSCR)
DSCR, Net İşletme Geliri'nin yıllık borç hizmetine bölünmesiyle elde edilir, yani borç geri ödemeleri için belirli bir süre boyunca gereken para miktarı. Örneğin, gerekli kredi tutarı DSCR'nin beklenen 1,10 katına ulaşmazsa, 25 yıllık bir amortisman aynı şekilde yardımcı olabilir. Bu, kredinin riskini artırır, DSCR veya LTV'ye yansıtılmaz. DY ve DSCR'yi karşılaştırmak için aşağıdaki tabloları ele alalım:
Verim, amortisman zaman çerçevesinden etkilenmediğinden, tek bir metrikle objektif bir risk ölçüsü sağlayabilir.
- Bu durumda getiri% 6,25'tir, ancak iç politika minimum% 9 getiri gerektiriyorsa bu kredi onaylanmayacaktır.
- Amortisman süresinin DSCR gerekliliğinin yerine getirilip getirilemeyeceğini etkilediği görülebilir. Politika 1.1 katlık bir DSCR gerektiriyorsa, yalnızca 25 yıllık bir amortisman dönemi kredisi gereksinimi karşılayacaktır.
- Bununla birlikte, bu kadar uzun bir sürenin uygulanabilir olup olmadığı, iç politikaların karar verme esnekliğine ve yönetimine bağlıdır.
Sonuç
Borç Getirisi hesaplaması, önerilen krediyi daha kabul edilebilir kılmak için kredi koşullarını değiştirerek manipüle edilemez.
Sigortalama ve Kredilerin Yapılandırılması gibi seçenekler tek bir oran yerine çok daha derindir; Bu verimin dikkate almadığı başka faktörler de vardır, örneğin:
- Talep ve Arz koşulları
- Garantör Gücü
- Mülkün Durumu
- Kiracıların mali durumu vb .;
Dolayısıyla bu orandan yararlanılırken makroekonomik faktörler dahil tüm unsurların dikkate alınması gerekir.
Bu, kredi verenlerin sabit getirili kredileri menkul kıymetleştirmesi ve ayrıca hayat sigortası şirketi borç verenleri için büyük önem kazanmıştır. Öznelliği ortadan kaldırır ve şişirilmiş bir piyasada borç verenlere rehberlik eder.
