Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (RMBS, CMBS, CDO'lar) - Wallstreetmojo

Varlığa dayalı menkul kıymetler

2008'in küresel mali krizini yayınlayın ve CDO'lar, CMBS ve RMBS olarak bilinen bazı karmaşık finansal menkul kıymetler ve krizin oluşumunda nasıl büyük bir rol oynadıkları hakkında büyük bir tartışma oldu. Bu menkul kıymetler Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (ABS) olarak bilinir, değerini bir varlık havuzundan alan bir tahvil, ev kredisi, araba kredisi ve hatta kredi kartı olabilecek bir tür menkul kıymeti ifade etmek için kullanılan bir şemsiye terimdir. ödemeler.

Bu yazıda, Varlığa Dayalı menkul kıymetlere ve türlerine ayrıntılı olarak bakacağız.

• Neden Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler?
• Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Türleri
• RMBS (Konut Kredisine Dayalı Menkul Kıymetler)
  • RMBS'nin Yapısı
  • RMBS (Konut Kredisine Dayalı Menkul Kıymetler) Örneği
• CMBS (Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler)
  • SPK'nın Yapısı
• CDO'lar (Teminatlı Borç Yükümlülükleri)
  • CDO Örneği

Neden Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler?

ABS'nin oluşturulması, büyük kurumsal yatırımcılara çok fazla ek risk almadan daha yüksek getirili varlık sınıflarına yatırım yapma fırsatı sağlar ve aynı zamanda kredi verenlerin birincil piyasalara erişmeden sermaye artırmalarına yardımcı olur. Ayrıca, kredilerin kredi riski yatırımcılara geçtikçe bankaların kredileri defterlerinden çıkarmalarına da olanak sağlar.

Daha sonra yatırımcılara satılabilmeleri için finansal varlıkların havuzlanması sürecine, genellikle Yatırım Bankaları tarafından yapılan Menkul Kıymetleştirme (daha sonraki bölümde örnekler kullanarak süreci daha derinlemesine inceleyeceğiz) denir . Süreçte, borç veren, kredi portföyünü bir Yatırım Bankasına satar, daha sonra bu kredileri Mortgage Destekli Menkul Kıymet (MBS) olarak yeniden paketler ve daha sonra kendileri için bir miktar komisyon ayırdıktan sonra diğer yatırımcılara satar.

Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Türleri

Farklı ABS türleri şunlardır:

• RMBS (Konut Kredisine Dayalı Menkul Kıymetler),
• CMBS (Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler) ve
• CDO'lar (Teminatlı Borç Yükümlülükleri).

Menkul kıymetleştirmenin temel ilkesi genel olarak aynı kalırken, dayanak varlık farklı olabileceğinden, bu araçlarda belirli örtüşmeler vardır.

Varlığa Dayalı Menkul Kıymetlerin farklı türlerine bir göz atalım:

RMBS (Konut Kredisine Dayalı Menkul Kıymetler)

• RMBS, nakit akışlarının konut ipoteklerinden elde edildiği bir tür ipoteğe dayalı borç senetleri türüdür.
• Bu menkul kıymetler, tek tip ipotek türlerinin tamamını veya düşük faizli (Yüksek kaliteli ve yüksek kredibilitesi yüksek krediler) ve subprime (daha düşük kredi dereceli ve daha yüksek faiz oranlı krediler) ipotek gibi farklı türlerin bir karışımını içerebilir.
• Ticari ipoteklerden farklı olarak, kredilerdeki temerrüt riskinin yanı sıra , konut ipoteklerinin de kredi verenin bakış açısından ön ödeme riski (Konut ipoteklerindeki ön ödeme ücretleri çok düşük veya sıfır olduğu için) olması beklenen gelecekteki nakit akışlarını etkiler. .
• RMBS, teminat olarak evler tarafından desteklenen çok sayıda küçük ipotekli ev kredisinden oluştuğundan, bunlarla ilişkili temerrüt riski oldukça düşüktür (Çok sayıda borçlunun aynı anda geri ödemelerini temerrüde düşürme şansı çok düşüktür. ).
• Bu, temel varlıklara kıyasla daha yüksek bir kredi notu almalarına yardımcı olur.
• Sigorta şirketleri de dahil olmak üzere kurumsal yatırımcılar, kısmen sağladıkları uzun vadeli nakit akışları nedeniyle RMBS'de tarihsel olarak önemli yatırımcılar olmuştur.
• RMBS, Fannie Mae ve Freddie Mac gibi federal destekli ajansların yanı sıra bankalar gibi özel kurumlar tarafından verilebilir.

RMBS'nin Yapısı

RMBS'nin yapısına ve nasıl oluşturulduğuna bir göz atalım:

1. Ev ipotekleri veren ve binlerce borçlu arasında dağıtılan toplam 1 milyar dolarlık krediyi borç veren bir banka düşünün. Banka, ödenmemiş kredilerin kullanım süresine bağlı olarak 5-20 yıl sonra bu kredilerden geri ödeme alacaktır.
2. Artık daha fazla kredi vermek için, bankanın daha fazla sermayeye ihtiyacı olacak ve bu, teminatlı / teminatsız tahvil ihracı veya hisse senedi ihracı dahil olmak üzere çeşitli şekillerde artırabilir. Bankanın sermaye artırabilmesinin bir başka yolu da kredi portföyünü veya bir kısmını, genellikle Fannie Mae olarak bilinen Federal Ulusal Mortgage Birliği (FNMA) gibi bir menkul kıymetleştirme kurumuna satmaktır. Sıkı gereksinimleri nedeniyle, Fannie Mae tarafından satın alınan kredilerin yüksek standartlara uyması gerekir (CDO'lara çok benzeyen, özel kurumlar tarafından yayınlanan, ajans dışı RMBS'nin aksine).
3. Şimdi Fannie Mae bu kredileri görev sürelerine göre bir araya getiriyor ve RMBS olarak yeniden paketliyor. Bu RMBS, Fannie Mae (Devlet destekli bir kurum) tarafından garanti edildiğinden, onlara yüksek bir AAA ve AA kredi notu verilir. Bu menkul kıymetlerin yüksek derecelendirmeleri nedeniyle, büyük Sigorta şirketleri ve Emeklilik fonları gibi riskten kaçınan yatırımcılar, bu tür menkul kıymetlerin en büyük yatırımcılarıdır.

RMBS'yi daha iyi anlamak için bir örneğe bakacağız:

RMBS (Konut Kredisine Dayalı Menkul Kıymetler) Örneği

Bir bankanın her biri 10 yıl vadeli 1 milyon dolar değerinde ödenmemiş 1000 konut kredisi olduğunu varsayalım. Böylece bankaların toplam kredi portföyü 1 milyar dolardır. Anlama kolaylığı açısından, tüm bu kredilerdeki faiz oranının% 10'da aynı olduğunu ve nakit akışının, borçlunun her yıl yıllık faiz ödemeleri yaptığı ve sonunda anapara tutarını ödediği bir tahvile benzer olduğunu varsayacağız. .

• Fannie Mae bankadan kredileri 1 milyar dolara satın alıyor (banka ek olarak bazı ücretler de alabilir).
• kredilerden yıllık nakit akışı% 10 * 1 milyar = 100 milyon dolar olacaktır
• 10. yılda nakit akışı = 1,1 milyar dolar
• Fannie Mae'nin yatırımcılara her biri 1 milyon dolar değerinde 1000 birim RMBS sattığını varsayarsak
• Fannie Mae'nin kredi riskini almak için aldığı% 2'lik ücretleri dahil ettikten sonra, yatırımcılar için getiri% 8 olacaktır.

Yüksek kredi notu ve benzer kredi notuna sahip yatırım menkul kıymetlerinin sağladığı getirilerin% 1-2 daha düşük olduğu düşünülürse getiri çok yüksek görünmeyebilir. Sigorta şirketleri ve emeklilik fonları gibi düşük riskli yatırımcılar için onları çok cazip bir yatırım seçeneği haline getiriyor.

RMBS ile ilişkili risk, borçlular ipoteklerinde temerrüde düşmeye başladığında devreye girer. Az sayıda temerrüt, 1000'den 10'unun yatırımcının bakış açısından pek bir fark yaratmayacağını söylüyor, ancak çok sayıda borçlu aynı anda temerrüde düştüğünde, elde edilen getiri önemli ölçüde arttığı için yatırımcılar için bir sorun haline geliyor. etkilendi.

CMBS (Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler)

• Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler, konut amaçlı gayrimenkulden ziyade ticari gayrimenkul kredileriyle desteklenen ipoteğe dayalı bir menkul kıymet türüdür.
• Bu ticari gayrimenkul kredileri, apartman kompleksleri, fabrikalar, oteller, depolar, ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi mülkler için ödünç verilebilecek gelir getirici gayrimenkuller için verilmektedir.
• RMBS'ye benzer şekilde, CMBS, bir borç veren, defterlerinde ödenmemiş bir grup krediyi aldığında, bunları bir araya topladığında ve daha sonra, nakit akışları açısından tahvillere benzer ipotek destekli menkul kıymet olarak menkul kıymetleştirilmiş biçimde sattığında oluşturulur.
• CMBS, temel alınan emlak kredisi varlıklarının doğası nedeniyle genellikle daha karmaşık menkul kıymetlerdir. Ön ödeme riskinin genellikle oldukça yüksek olduğu konut ipoteklerinin aksine, ticari ipoteklerde durum böyle değildir . Bunun nedeni, ticari ipoteklerin genellikle bir lokavt hükmü ve önemli ön ödeme cezaları içermesi ve dolayısıyla onları sabit vadeli krediler haline getirmesidir.
• CMBS ihraçları genellikle nakit akışlarının riskliliğine bağlı olarak çoklu dilimler halinde yapılandırılır.
• Dilimler, birincil dilimlerin, üretilen nakit akışları (faiz ödemeleri) için ilk hakka sahip oldukları için daha az riski taşıyacak şekilde oluşturulur; bu nedenle daha yüksek kredi notu verilir ve daha düşük getiri sağlar.
• Daha yüksek risk taşıyan ikinci dilim nakit akışlarını faiz ve anapara ödemelerinden elde ederken; bu nedenle daha düşük kredi notu verilir ve daha yüksek getiri sağlar.

SPK'nın Yapısı

CMBS'nin yapısına ve nasıl oluşturulduğuna bir göz atalım:

1. Apartman kompleksleri, fabrikalar, oteller, depolar, ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi mülkler için ticari ipotek veren bir banka düşünün. Ve ticari amaçlarla çeşitli borçlulara belirli bir miktar para çeşitli süreler için borç verdi.
2. Şimdi banka, ticari ipotek kredisi portföyünü Fannie Mae gibi bir menkul kıymetleştirme kurumuna satacak (RMBS'de gördüğümüz gibi), daha sonra bu kredileri bir havuzda toplayacak ve daha sonra bunlardan çeşitli dilimler olarak adlandırılan bir dizi tahvil yaratacak.
3. Bu dilimler, kredilerin kalitesine ve bunlarla ilişkili riske göre oluşturulur. Kıdemli dilimler en yüksek ödeme önceliğine sahip olacak, yüksek kaliteli, daha kısa süreli kredilerle desteklenecek (İlişkili risk daha düşük olduğu için) ve daha düşük getirilere sahip olacaktır. Küçük dilimler daha düşük ödeme önceliğine sahip olurken, daha uzun vadeli kredilerle desteklenecek ve daha yüksek getirilere sahip olacaklar.
4. Bu dilimler daha sonra derecelendirme kuruluşları tarafından değerlendirilir ve derecelendirme atanır. Üst düzey dilimler, Yatırım notu (BBB-'nin üzerinde derecelendirme) kategorisine düşen daha yüksek kredi notlarına sahip olurken, daha düşük derecelendirmeli ikinci dilimler Yüksek getiri (BB + ve altı) kategorisine girecektir.
5. Bu, yatırımcılara risk profillerine göre CMBS güvenlik türünü seçme esnekliği sağlar. Düşük risk profiline sahip büyük kurumsal yatırımcılar, en yüksek dilimlere (AA ve AAA olarak derecelendirilmiş) yatırım yapmayı tercih ederken, hedge fonlar ve ticaret firmaları gibi riskli yatırımcılar, yüksek getiri nedeniyle düşük oranlı tahvilleri tercih edebilir.

CDO'lar (Teminatlı Borç Yükümlülükleri)

• Teminatlı Borç Yükümlülükleri, münferit sabit gelirli varlıkların (konut ipoteği ve kurumsal borçtan kredi kartı ödemelerine kadar değişebilir) bir araya getirildiği ve ayrı dilimler halinde yeniden paketlendiği (CMBS ile gördüğümüz gibi), yapılandırılmış Varlığa Dayalı Güvenlik biçimidir. dayanak sabit gelirli varlıkların riskliliği ve daha sonra ikincil piyasaya satılır.
• Aynı sabit gelirli varlık setinden oyulmuş farklı dilimlerin risk profili önemli ölçüde değişebilir.

• Dilimler, derecelendirme kuruluşları tarafından taşıdıkları riske göre kredi derecelendirmeleri atar.
• En yüksek kredi notu, daha düşük getirilere rağmen en düşük riski taşıdıkları için en yüksek AAA notuna atanır. AA ile BB arasında orta düzeyde risk derecelendirmesine sahip orta dilimlere Ara dilim adı verilir.
• En düşük nota sahip olan (finansal tabirle, Önemsiz derece) veya derecelendirilmemiş olan alt dilim, Özkaynak dilimi olarak adlandırılır ve en yüksek riski ve daha yüksek beklenen getiriyi taşır.
• Havuzdaki kredilerin temerrüde düşmesi durumunda, ilk hisse dilimi zarar alırken, kıdemli dilim etkilenmeden kalabilir.
• CDO'ların ilginç bir yönü, diğer CDO'lar bile olabilecek herhangi bir sabit gelirli varlıktan yaratılabilmeleridir.
• Örneğin, çok sayıda diğer CDO'nun (temelde önemsiz derecelendirilen) düşük faizli ipotekleri veya öz sermaye dilimlerini bir araya getirerek ve daha sonra bu CDO'dan, karşılaştırıldığında önemli ölçüde daha yüksek bir nota sahip olacak bir kıdemli dilim oluşturarak yeni bir CDO oluşturmak mümkündür temel varlığa (Gerçek süreç çok daha karmaşıktır ancak temel fikir aynı kalır).
• Bu, mali kriz öncesi yıllarda yaygın bir uygulamaydı ve varlık balonunun yaratılmasında önemli bir rol oynadı.
• Yüksek faizli ipotekler, bir bakıma, bu tür menkul kıymetlerin yaratılması için yakıt haline geldi ve gerekli özeni gösterilmeden herkese ve herkese veriliyordu.

CDO Örneği

CDO'ları daha iyi anlamak için bir örneğe bakalım:

Her biri 10 yıl vadeli, 1 milyon dolar değerinde 1000 kredi (konut ve ticari dahil) olan bir banka düşünün. Dolayısıyla bir bankanın toplam kredi portföyü 1 milyar dolardır. Anlama kolaylığı açısından, tüm bu kredilerdeki faiz oranının% 10'da aynı olduğunu ve nakit akışının, borçlunun her yıl yıllık faiz ödemeleri yaptığı ve sonunda anapara tutarını ödediği bir tahvile benzer olduğunu varsayacağız. .

• Bir yatırım bankası kredileri bankadan 1 milyar dolara satın alır (banka ek olarak bazı ücretler alabilir).
• kredilerden yıllık nakit akışı% 10 x 1 milyar = 100 milyon dolar olacaktır
• 10. yılda nakit akışı = 1,1 milyar dolar
• Şimdi, yatırım bankasının bu kredi varlıklarını bir araya getirip üç dilim halinde yeniden paketlediğini varsayarsak: 300.000 birim birinci dilim, 400.000 birim ara dilim ve her biri 1000 dolar değerinde 300.000 birim öz sermaye dilimi.

Ayrıca, örneğin hesaplama kolaylığı için, yatırım bankasının komisyon ücretlerini maliyete dahil edeceğini varsayacağız.

• Senior dilim için risk en düşük olduğu için, diyelim ki onlar için gelen kupon birim başına 70 dolar. Onlar için% 7 verimle sonuçlanır
• Ara dilimi için, ulaşan kupon tutarının birim başına 90 $ olduğu düşünülürse, onlara% 9 getiri sağlar.
• Şimdi Özsermaye dilimi için, kupon tutarı, Kıdemli ve Ara Kat ödenmesinden sonra kalan tutar olacaktır.
• Öyleyse, Kıdemli dilime toplam ödeme = 70 x 300.000 = 21 milyon dolar
• Ara dilime toplam ödeme = 90 x 400.000 $ = 36 milyon $
• Böylece, Özsermaye dilimi için kalan miktar 100 milyon $ - (21mn $ + 36mn $) = 43mn $ olacaktır.
• Birim başına kupon ödemesi = 43 milyon $ / 300.000 = 143.3 $ olarak ortaya çıkıyor
• Böylece hisse senedi dilimi sahiplerine% 14,3 getiri sağlar

Diğer dilimlere kıyasla çok çekici görünüyor! Ancak unutmayın, burada tüm borçluların ödemelerini ödediğini ve ödemelerde% 0 gecikme olduğunu düşündük

• Şimdi, piyasadaki çöküş veya ekonomik yavaşlama nedeniyle binlerce insanın işini kaybettiği ve kredilerinin faizini ödeyemediği durumu ele alalım.
• Diyelim ki bu, borçluların% 15'inin faiz ödemelerinde temerrüde düşmesine neden oluyor.
• Böylece toplam nakit akışı 100 milyon dolar yerine 85 milyon dolar çıkıyor.
• 15 milyon dolarlık zararın tamamı Özsermaye dilimi ile karşılanacak ve 28 milyon dolar kalacaktır. Bu, birim başına 93,3 dolarlık bir kupon ve neredeyse bir ara dilim ile aynı olan% 9,3'lük bir getiri ile sonuçlanacaktır.

Bu, daha düşük dilimlere bağlı riski vurgular. Temerrüt oranının% 40 olması durumunda, Özkaynak diliminin kupon ödemesinin tamamı silinmiş olacaktı.

Beğenebileceğiniz diğer türevlerle ilgili makaleler

• Faiz Oranı Türevlerinin Tanımı
• Tahvil Fiyatlandırması
• Verim Eğrisi Eğimi nedir?
• Yatırım Menkul Kıymetleri