Endüstriyel GYO Tanımı
Endüstriyel GYO'lar, imalat, depolama, üretim, dağıtım veya diğer herhangi bir sınai gayrimenkul gibi gayrimenkullere sahip olan veya işleten ve bunları işletmelere kiralayarak veya kiralayarak kazanan bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır.
O nasıl çalışır?
Endüstriyel GYO'lar endüstriyel, özellikle endüstriyel amaçlarla işletmelere kiralanabilen veya kiralanabilen alanlar satın alır veya inşa eder. Bu tür GYO'lar, yatırım amacıyla işlerine yardımcı olan bir fon havuzu oluşturur. GYO'lar, perakende yatırımcılardan veya işletmelerden gelen katkılarla fon toplar. Bu fonlar daha sonra binalar, endüstriyel merkezler (kısmen veya tamamen), endüstriyel alanlar, fabrikalar, üretim merkezleri vb. Satın almak veya bu tür endüstriyel mülkleri yönetmek, ikinci el veya kiralamak için kullanılır, böylece daha fazla kiralanabilir. para toplamak için.
Yatırımcılara daha yüksek temettü ödenmesini talep eden bir iş modeli üzerinde çalışırlar. Bu GYO'lar, vergilendirilebilir gelirlerinin% 90'ını hissedarlara temettü olarak verdikleri sürece federal gelir vergisinden muaftır. Yatırımcılar, yükselen gayrimenkul emlak oranları nedeniyle sermaye değerlenmesi teşviklerine de sahiptir.
Endüstriyel GYO'lar, diğer GYO'lar gibi, kurumsal düzeyde borç finansmanı ile birlikte öz kaynak finansmanı için hisse ihraç eder. Bu nedenle, geleneksel gayrimenkul yatırım ortaklıklarının aksine, bu fonlar aynı zamanda halka açık borsalarda da ticaret yapmaktadır.
Yatırımcıların Perspektifi
-
- GYO'ların, sanayi dahil, gayrimenkullere uzun vadeli yatırımlar yaptığına dikkat etmek önemlidir. Bu nedenle, bu tür fonlara para yatırmak için herhangi bir karar veya plan, yatırımların uzun vadeli görünümünü içermelidir.
- Bu GYO'lardaki yatırım kararları, işletmenin faaliyetlerinin değerlendirilmesine dayanmalıdır. Temettü getirisi, en iyi ölçüm araçlarından biridir ve aynı, temettülerin operasyonlardan gelen nakit akışına bölünmesiyle hesaplanabilir. Daha yüksek bir oran, daha iyi getiriyi gösterir.
- Her zaman tarihsel olarak iyi performans gösteren GYO'ları arayın. İyi performans gösteren bir GYO, genellikle gelecekte iyi performans için fırsatlar sunan güçlü bir ekibe sahip olacağından emindir.
- Yatırım yapmadan önce, piyasa dinamiklerini, GYO'ların faaliyet gösterdiği makroekonomik ortamı ve yatırımın risk-getiri profilini anlamayı düşünün.
Endüstriyel GYO örnekleri
Amerika Birleşik Devletleri pazarında, endüstriyel GYO'lar, geniş tabanlı gayrimenkul borsası yatırım fonlarının yaklaşık% 10'unu oluşturmaktadır. Sanayi sektöründeki popüler GYO'lardan bazıları şunlardır:
-
-
- Özgürlük (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (SOĞUK)
- PS İş Parkları (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG Endüstriyel (STAG)
- Yenilikçi Endüstriyel (IIPR)
-
En yüksek temettü ödeyen endüstriyel GYO'lardan bazıları şunlardır:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Endüstriyel RIET, Inc.
- Endüstriyel Lojistik Özellikleri Güveni
-
Bu GYO'ların her biri% 7'nin üzerinde temettü getirisine sahiptir.
Farklı GYO'ların mülk yönetimi için farklı özellikleri vardır. Bu GYO'ların bazıları üretim tesislerine sahip olur / bunları yönetirken, diğerleri depolara veya dağıtım merkezlerine sahiptir / yönetir.
İyi bilinen endüstriyel GYO'lardan bazılarına hızlı bir şekilde bakalım:
Prologis , bu GYO'ların lojistik alt kategorisine girer. En büyük ve en yüksek puan alan (kredi değerliliğine dayalı) GYO'lardan biridir ve depoları ve dağıtım merkezlerini yönetir. Yaklaşık 50 milyar dolarlık bir piyasa değerine ve% 2.9 temettü getirisine sahiptir.
Endüstriyel alanda bir diğer önemli oyuncu , lojistik ve üretim alanlarına sahip olan Stag endüstriyel GYO'dur . Çoğunlukla Amerika Birleşik Devletleri'nde faaliyet göstermektedir ve daha küçük bir oyuncudur. Piyasa değerinde 3,5 milyar dolar tutarken% 4,9 temettü getirisi verdi.
ABD merkezli Duke Realty Corporation , dağıtım merkezleri ve tıbbi ofislere odaklanan farklı bir GYO'dur. Piyasa değeri 10.9 milyar dolar ve temettü getirisi% 2.8'dir.
Avantajlar
-
-
- Endüstriyel alanları yönetme ve bunları işletmelerin veya müşterilerin özel ihtiyaçlarına göre değiştirme esnekliği bir avantajdır. Bu nedenle, uyarlanabilirlik endüstriyel GYO'da önemli bir husus haline gelir.
- Benzer bir şekilde, binanın ve mülklerin onarımına ve estetiğine daha az odaklanmak zorundadırlar. Diğer GYO'lar mülkün estetik değeri nedeniyle bu sorunla karşı karşıyadır.
- Bu GYO'lara yapılan yatırımlar, lojistik alanların azalması ve giderek daha fazla üretim faaliyeti ortaya çıkması nedeniyle avantajlı olabilir.
-
Dezavantajları
-
-
- Büyüme faktörleri büyük ölçüde ekonomik koşullara bağlıdır. Çoğu zaman, sürekli değişen makro koşullar bu GYO'larda oynaklığa neden olur. Böyle bir makroekonomik faktör faiz oranıdır.
- Bu GYO'ların kısa vadeli kiralama niteliği vardır. Bu, diğer gayrimenkullere göre daha kısa süreli kiralama yaptıkları anlamına gelir ve bu nedenle GYO'larla ilgili büyüme fırsatlarını etkiler.
- Kurmak zordur ve bu nedenle giriş konseptinin önündeki engellerin önünü açarlar. GYO'lara yapılan büyük yatırım, özellikle endüstriyel, çok az oyuncunun rekabete girmesine veya rekabeti sürdürmesine neden oluyor.
- Endüstriyel GYO'lar, aşırı arz riskine maruz kalabilir. Ekonomik refah sırasında, endüstriyel ilerleme verilidir ve bu, talep-arz profilini olumsuz etkileme eğilimindedir.
-
Sonuç
Sanayi GYO'ları son on yılda beklentilerin üzerinde performans gösterdi. Bu performans, öncelikle e-ticaret dalgasından ve teknoloji dostu endüstriyel alanlara yönelik artan talebe bağlıdır. Amazon, Walmart ve Home Depot gibi e-ticaret devleri endüstriyel alanların en büyük yatırımcılarıdır.
2019 mali yılının sonuna kadar, GYO'lar güçlü leasing spreadleri gördü ve kira artışını oldukça etkileyici bir şekilde artırdı. Kiralardaki yüksek artışa rağmen doluluk seviyeleri de rekor seviyeye yükseldi. Bu GYO büyümesinin en önemli iki faktörü, endüstriyel stokların performansı ve endüstriyel alanların arz-talep profili olmuştur.
Bu GYO'ların, büyük ölçüde şirketlerden veya yatırımcılardan borç alınan paraya dayandıkları için finansmanla ilgili risk taşıdıkları unutulmamalıdır. Faiz oranlarının artması bu GYO'lara zarar verebilir ve marjlarını bozabilir.
