Doluluk Oranı nedir?
Doluluk oranı, kiralanan birimlerin bir bina, kule, konut birimi, eyalet veya şehirdeki mevcut birimlerin toplam sayısına oranı olarak tanımlanır. Gayrimenkul işlemleriyle oldukça ilgilenen yatırımcılar için kritik ve önemli kavramlardan biridir.
Genellikle, bir emlak oyuncusu birkaç konaklama birimi satın alır ve üzerinde bir portföy bulundurur. Öncelikli amaçları bu tür birimlerden kira geliri elde etmektir. Bu nedenle bu tür yatırımcılar için doluluk belirleyerek gayrimenkul portföyünün performansını değerlendirmeye çalışırlar.
Doluluk oranı, boşluk oranıyla ters orantılıdır. Boşluk oranı, boş birimlerin toplam kullanılabilir alana oranı olarak ifade edilir. Fiziksel ve ekonomik olmak üzere ikiye ayrılabilir.
Doluluk Oranı Formülü
Matematiksel olarak, fiziksel düzeyde şu şekilde ifade edilir: -
Doluluk Oranı = Kiralanan Toplam Birim / Toplam Kullanılabilir Alan veya BirimlerEkonomik doluluk oranı, mal sahibi tarafından toplanan brüt potansiyel kira açısından analiz eden bir ölçüdür. Matematiksel olarak şu şekilde ifade edilebilir: -
Ekonomik Doluluk Oranı = Toplanan Toplam Brüt Kira / Toplam Brüt Potansiyel Kira.Açıklama
Fiziksel doluluk oranı formülü aşağıdaki adımlar kullanılarak hesaplanabilir:
- Adım 1: İlk olarak, doldurulabilecek mevcut birimlerin sayısını belirleyin.
- Adım 2: Ardından, işgal edilen birimlerin sayısını belirleyin.
- Adım 3: Ardından, işgal edilen birimlerin sayısını mevcut toplam birimlerle bölün.
Ekonomik doluluk oranı formülü aşağıdaki adımlar izlenerek hesaplanabilir: -
- Adım 1: Başlangıçta, her birim tarafından sağlanan kirayı belirleyin.
- Adım 2: Ardından, portföyden elde edilen toplam kiranın toplamını belirleyin.
- 3. Adım: Ardından işgal edilen birimlerden toplanan kirayı belirleyin ve toplayın.
- Adım 4: Ardından, toplanan brüt kira gelirini, ekonomik birimden veya konaklama biriminden elde edilebilecek brüt potansiyel kiraya bölün.
Doluluk Oranı Formülü Örnekleri (Excel Şablonu ile)
Örnek 1
Ticari mülkiyet örneğini ele alalım. Ticari gayrimenkul 200 adetten oluşmaktadır. İşgal edilen birimlerin sayısı 140 birimdir. Yatırımcının fiziksel doluluk oranını belirlemesine yardımcı olun.
Çözüm
- = 140/200
Bu nedenle, ticari mülk için fiziksel doluluk yüzde 70'tir.
Örnek 2
20 adet konut sahibi olan bir gayrimenkul yatırımcısı örneğini ele alalım. Yatırımcı, portföyün tamamından 80.000 $ elde edebilirken, işgal edilen birimlerden 55.000 $ kazanır. İşgal edilen birim sayısı 15 birimdir. Yatırımcının fiziksel ve ekonomik doluluk oranını belirlemesine yardımcı olun.
Çözüm
- = 15/20
Dolayısıyla portföyün fiziki doluluk oranı% 75'tir.
Ekonomik Doluluk Oranının Hesaplanması aşağıdaki şekilde yapılabilir,
- = 55.000 ABD Doları / 80000 ABD Doları
Doluluk Oranı Formülünün Alaka Düzeyi ve Kullanımı
Yüksek doluluk oranı, tipik olarak gayrimenkul varlıklarının maksimum kira geliri elde etmek için kullanıldığını gösterir. Bunun nedeni, bir gayrimenkul yatırımcısının portföyünden ne kadar beklenen nakit akışlarının kazanabileceğinin net bir göstergesidir. Ayrıca, bakımlı bir gayrimenkul portföyü iyi bir gelir akışı oluşturabilir ve kılık değiştirmiş altın madeni veya gerçek bir para üreticisi olarak kabul edilebilir.
Kısacası, bu oranın istikrarlı bir gelir akışını tahmin etmeye yardımcı olduğu sonucuna varılabilir. Bir yatırımcı, alışveriş merkezine yatırım yapmakla ilgilenebilir veya orta ölçekli alışveriş merkezleri, yatırıma devam ederse istikrarlı bir gelir akışı elde edebilir. Yatırımcı düşük doluluk durumuyla karşı karşıya kalırsa, bir yatırımcının sert adım atması ve bu tür boş birimleri doldurabilecek daha fazla kiracı bulması gerekir.
Düşük doluluk oranına sahip yatırımcı, boş birimlerin bakım maliyetini üstlenmek zorunda kalmamak, yatırımlarının üstesinden gelebilmeleri ve emlak vergilerini telafi edebilmeleri için bunu hızlı bir şekilde başarmalıdır. bu türetilmiş gelir akışları. Ayrıca bu alanlar boş olduğu için yatırımcı maksimum gelir elde etme fırsatını kaybeder.
Uzun süreli düşük doluluk oranı sorunuyla uğraşan yatırımcı, birimlerin bakımlı olmadığını veya bu tür birimlerin istenmeyen bir konuma yerleştirilebileceğini veya birimlerin kötü inşaat malzemeleri ile ortaya çıkabileceğini düşündürmektedir. Ticari gayrimenkul dışında hastane, otel ve yaşlı konut birimleri ve çağrı merkezlerinde de doluluk önemli uygulamalara sahiptir. Çağrı merkezlerinde, genellikle bir ekip lideri, bir çalışanın tahsis edilen saatlerle görüşme hattında ne kadar zaman geçirdiğini değerlendirir.
