Nakit İadede Nakit (COCR) nedir?
Nakit Getirisi , gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkulden kazanılan toplam getirinin ölçülmesinde kullanılan bir tür metriktir, getiri, yatırım amaçlı gayrimenkulden kazanılan toplam nakit geliridir, basit bir ifadeyle, Nakit getirili nakit yatırımcı tarafından kazanılır. mülke yatırım yapmaktan ziyade ipotek yoluyla yapılır ve mülkten elde edilen toplam kira gelirinin mülke başlangıçta yapılan toplam nakit yatırımın oranı olarak hesaplanır.
Formül
Bu formül, öz sermaye temettü oranının yalnızca yatırılan fiili nakit getirisini, yani yatırıma dahil olan öz sermayeyi ölçtüğü unutulmamalıdır. Dolayısıyla, önlem, gayrimenkulde ortak bir finansman aracı olan mülkün satın alınmasına ilişkin borcu kapsamamaktadır.
Nakit İadesinde Nakit Nasıl Hesaplanır (Örnekle)
Yukarıdaki COCR formülünü kullanarak örneği ele alalım:
Kredisiz Yatırım
Bir yatırımcı 2.000.000 $ 'a bir mülk satın alır ve aylık 8.000 $' lık kira alır. Mülkün 2.000 $ 'lık bakım masraflarını ödemek zorundadır.
- Şimdi, mülkün aylık geliri = 8000 - 2000 = 6.000 $
- Yıllık Gelir = 12 X 6000 = 72000 $
- Dolayısıyla, COCR Formülü = Vergi öncesi yıllık nakit akışı / Yatırım Yapılan Toplam nakit = 72000/2000000 =% 3,6
Kredili Mülke Yatırım
Bir yatırımcı, 500.000 $ peşinat ile 2.000.000 $ 'lık bir kiralık mülk satın alır. Aylık 8.000 $ kira alıyor ve her ay 4.000 $ bakım ve faiz ücreti ödüyor.
- Şimdi, yatırımcının giderlerinden sonraki aylık gelir = 8000 - 4000 = 4,000 $
- Yıllık gelir = 12 X 4000 = 48000 $
- Böylece, Nakit Getirili Nakit = 48000/500000 =% 9,6
Yukarıdaki örneklerde kredi bu oranı artırmıştır. Krediler veya kaldıraç yatırımcı için riski artırır. Herhangi bir hasar, ekstra maliyet, değer düşüklüğü kayıpları, sermaye kaybı yatırımcının kendisi tarafından karşılanmalı ve bankalar zamanında geri ödeme yapmalıdır.
Ancak her zaman durum böyle değildir; bu oran fiyat, kredi miktarı, aylık kira, aylık kredi ödemeleri vb. gibi birçok başka faktöre bağlıdır.
Nakit Getirisi ve Yatırım Getirisi (ROI) Farkları
COCR ve Yatırım Getirisi (ROI) arasındaki farklar:
Yatırım getirisi, toplam yatırım getirisini içerir. Yatırımla ilgili sermaye kazanımlarını da dikkate alır. Oysa bu sadece yıllık nakit girişlerini hesaba katıyor. Gayrimenkul yatırımındaki COCR, varlıklar çok uzun bir süre boyunca, genellikle 10-20 yıl boyunca tutulduğundan, sermaye kazançlarının tahmin edilmesi zordur. Ayrıca, mülkün konumuna, jeopolitik senaryoya, ekonomik koşullara ve diğer faktörlere bağlı olarak mülkün üzerindeki sermaye kazançları.
Bu nedenle, gayrimenkul yatırımına yapılan yatırımı ölçmek ve karşılaştırmak için COCR daha iyi bir ölçüdür.
Avantajlar
- Oranın COCR'yi hesaplaması kolaydır. Oran, çeşitli yatırım fırsatlarından elde edilen getirileri karşılaştırmak için kolay ve hızlı bir yöntemdir. Oran, bir yatırımcıya sadece gayrimenkul varlık sınıfındaki nakit getirideki nakit getirilerini değil, aynı zamanda varlık sınıfları arasında da karşılaştırma fırsatı sunar.
Dezavantajları
- COCR'nin hesaplaması, yatırılan toplam nakde vergi öncesi nakit akışına dayanmaktadır. Oranın payı vergi nakit akışı öncesi olduğundan, kişinin vergi dilimini ve vergi çıkışlarını dikkate almaz. Yatırım fırsatı, vergi avantajlarından ve bir bireyin getiri oranında yakalanmayan vergi çıkışından etkilenebilir.
- Nakit dönüşteki nakit, sermaye getirisini hesaba katmaz. Sermaye getirisi, sermaye getirisi bir gelir olmadığı için daha yüksek bir getiriyi gösterebilir.
- Mülke sahip olmanın diğer riskleri bu oranda tutulur. Bir yatırımcı, mülke yatırım yapmadan önce getiri oranı hesaplamasının yanı sıra durum tespiti yapmalıdır.
- Oran, bileşik faiz hesaplamasına değil, nakit getiri üzerinden nakit hesaplamak için basit faize dayanmaktadır. Daha düşük bir bileşik faiz oranına sahip bir yatırım fırsatı, nakden nakde dönüşü yüksek bir yatırımdan daha üstün bir fırsat olabilir.
- Oran, paranın zaman değerini hesaba katmaz. Bu nedenle, mutlak bir oran ölçülürse ve tek yatırımdaki öz sermaye temettü oranı ölçülürse, yalnızca yatırımın ilk yılı için etkili olur.
İyi Nakit Geri Dönüş Oranı Nedir?
İyi bir COCR için mutlak sayı değişir. Uzmanlar% 8'lik bir getiri oranının iyi bir oran olduğunu söylerken, bazı uzmanlar% 8-12 arasında bir aralık arıyor. Bazı yatırımcılar,% 15 veya% 20 COCR garantisi verilmezse yatırım yapmayabilir.
Sonuç
Öz sermaye temettü oranı, vergi öncesi nakit girişinin başlangıçta yatırılan öz sermaye miktarına oranını verir. Nakit getiri oranı hesaplanırken finans kuruluşlarından alınan kredileri içermez.
Bu basit bir ölçü olmasına rağmen kiralık mülk hakkında her şeyi anlatmaz ve yatırım kararı almak için tek önlem olarak alınmamalıdır. Gayrimenkul yatırımında COCR, diğer faktörlerin yanı sıra mülkün konumu, bölgenin gelecekteki beklentileri, konumun ticari estetiği gibi nitel analizleri içeren derin ve sofistike bir analiz düzeyi gerektirir.
İyi bir COCR oranı vergi avantajlarını, alternatif finansman kaynaklarını ve olası finansman yapısını dikkate almaz. Ancak, iyi bir COCR oranı, daha iyi bir yatırım fırsatını belirtmek için en temel ve önemli ölçü olmaya devam etmektedir.
