Değerlendirilen ve Piyasa Değeri Arasındaki Fark
Hem Değerlendirilen Değer hem de Piyasa Değeri , esas olarak gayrimenkul değerlemesiyle ilgilidir ve ad olarak piyasa değerinin, bugün satmayı planlıyorsak aldığımız mülkün değerinin, öte yandan, değerlenmiş değer olduğunu ima ettiği mülke değer biçmek için kullanılır. standart prosedürlere dayanır ve yerel makamlar tarafından ve vergi amaçları için kullanılır.
Değerlendirilen değer ve piyasa değeri, çoğu insanın kafasının karıştığı gayrimenkul değerlemeleriyle ilgili terimlerdir. Kulağa benzer gelseler ve bazen birbirlerinin yerine kullanılsalar da, birbirlerinden oldukça farklıdırlar. Bu farkı anlamak için daha derinlere dalalım.
Değerlendirilen Değer nedir?
Değerlendirilen değer, belediyeler ve yerel idare tarafından standart bir prosedüre dayalı olarak hesaplanır. Esas olarak, değerlendirilen değerle doğru orantılı olan vergi hesaplamaları için hesaplanır. Bu değer ne kadar yüksekse, alınan vergi o kadar yüksek olur.
Örneğin, yerel makamlar (şehir değerlendiricisi) bu araziler üzerine inşa edilen evlerin arsa oranlarını ve oranlarını belirleyecektir. Bu oranlar, mal sahiplerinin ödemekle yükümlü olacağı vergi miktarına karar verir.
Pazar Değeri nedir?
Bir mülk, bir arazi parçasından veya metrekare başına fiyattan daha fazlasıdır. Ne kadar mülke değer verilebileceğine karar veren birçok faktör vardır. Pazar Değeri, bir mülkün bugün itibariyle açık pazarda getireceği en olası fiyattır. Talep ve arzın ekonomik güçleri tarafından yönetilir.
Mülke ne kadar çok ilgi duyarsa, satıcı için o kadar çok değer elde edebilir ve bunun tersi de geçerlidir. Basitçe söylemek gerekirse, alıcıların vermeye hazır olduğu fiyattır ve bir satıcının açık piyasa işleminde kabul etmeye hazır olduğu fiyattır. Piyasa değeri, emlakçılar tarafından müşterileri adına hesaplanır.
Değerlendirilen Değer ve Pazar Değeri İnfografikleri
Değerlendirilen ile Pazar Değeri arasındaki en önemli farkları görelim.
Anahtar Farklılıklar
Temel farklılıklar aşağıdaki gibidir -
# 1 - Hesaplamayı Etkileyen Faktörler
Değerlendirilen değer genellikle piyasa değerinden düşüktür. Bunun nedeni, standart bir mekanizmaya göre hesaplanmasıdır. Bir eksper mülkü ziyaret edecek, yakındaki evleri ve alanı kapsamlı bir şekilde inceleyecek ve makul bir değer bulacaktır. Herhangi bir bölge için, yerel yetkililer bir değerlendirme oranına önceden karar verirdi. Eksper tarafından hesaplanan gerçeğe uygun değer, değerlendirme oranı ile çarpılır ve bu şekilde elde edilen değer Değerlendirilen değer olarak bilinir. Örneğin gerçeğe uygun değerin 500.000 olarak hesaplandığını ve önceden kararlaştırılan değerlendirme oranının% 80 olduğunu varsayalım.
Ardından, değerlendirilen değer
- = 500.000 *% 80
- = 400.000
Piyasa değeri için hesaplama oldukça farklıdır ve o sırada mevcut olan birçok faktöre ve piyasa bilgisine bağlıdır. Faktörlerden bazıları şunlar olabilir:
- Mülkün durumu:
- Mülkün yaşı
- yer
- Otoyollara ve yakınlardaki diğer büyük alanlara erişim ve bağlantı.
- İhtilaflı mülkiyet
Bir emlakçı, piyasa değerini hesaplarken tüm bu faktörleri dikkate alır. Ancak en çok etkileyen faktör arz ve taleptir. Bir mülkle ilgilenen daha fazla alıcı olması durumunda, kesinlikle benzer mülklerden daha fazla piyasa değeri getirecektir. Öte yandan, mülkün durumu ve erişilebilirliği tatmin edici olsa da, ancak onunla ilgili bazı yasal anlaşmazlıklar olsa bile, satıcılar ilgilenmeyebilir ve piyasa değeri düşebilir (bazen değerlendirilen değerin bile altına) .
# 2 - Piyasa Dalgalanmalarının Etkisi
Bir gayrimenkulün piyasa değeri çeşitli faktörlere bağlı olarak artabilir veya azalabilirken, değerlendirilen değer büyük ölçüde bu tür dalgalanmalardan muaftır. Çoğu zaman, bir metro projesine harcama, yeni bir otoyol inşa edilmekte olan vb. Gibi hükümet altyapı projelerinin duyurulması nedeniyle piyasa değerinin bir gecede sıçradığı senaryolar vardır. Ancak, bu tür duyurular, yalnızca bir küçük miktar daire oranlarına ve yerel belediyeler tarafından yapılan yıllık denetimlere dayanmaktadır. Aslında, bazı senaryolarda hükümet, değerlendirilen değerin yılda yalnızca% 5-6 oranında değişebileceğini belirten bir üst sınır tutar.
Piyasa dalgalanmalarının etkisini göstermek için, değerlendirilen değerin 400.000 olarak hesaplandığı yukarıdaki örneğimizle devam edelim. Şimdi, bu mülkün yakınında bir BT şirketinin yeni bir ofis kurmaya karar verdiğini varsayalım. Bu bilgi piyasa alanında mevcut olur olmaz, yerelliğin dinamikleri değişti ve bu da mevcut değerlemelere etki edecek. Yeni bir ofis olduğu için, orada çalışan insanlar seyahat masraflarından ve zamandan tasarruf etmek için yakınlarda bir ev satın almak istiyor.
Böylece birdenbire alıcı sayısı arttı ve bu da fiyatları yukarı çekecek. 400.000 olarak değerlendirilen aynı arazi şimdi 600.000 veya 800.000 kadar yüksek bir fiyata satılabilir, bu da alım satım işlemlerinin eninde sonunda gerçekleşeceği değer olduğu için piyasa değerinden başka bir şey değildir. Ancak, dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, ödenecek emlak vergisinin yine de başlangıçta belirlenen değerlendirilmiş değer üzerinden hesaplanacağıdır.
Değerlendirilen ve Pazar Değeri Karşılaştırmalı Tablosu
| Temel | Değerlendirilen değer | Market değeri | ||
| Piyasa dalgalanmalarının etkisi | Pazar dalgalanmalarına dayanıklı | Piyasa değeri, yerel piyasa dalgalanmalarından etkilenir. | ||
| Yararlılık / amaç | Vergileri hesaplamak için kullanılır. | Mülkün sonunda alınıp satılacağı fiyattır. | ||
| Hesaplamayı etkileyen faktörler | Belediyeler tarafından karar verilen değerlendirme oranı; | mülkle ilgili konum, boyut, durum, iyileştirmeler, son işlemler veya diğer pazar bilgileri; | ||
| Kim hesaplar | Yerel belediye adına ilçe eksper | Müşterisi adına emlakçı | ||
| Hesaplanan değer | Yerel makamlar tarafından karar verilen bir değerlendirme oranına dayalı olarak normalde piyasa değerinden düşüktür. | Piyasa değerine talep ve arz güçleri karar verir. |
Sonuç
Evler, diğer ürünlerden farklı olarak fiyat etiketiyle gelmez. Sabit bir fiyatları yok ama fiyatları her an değişebilir. Bu değerlerin kavramlarına sahip olmamızın nedeni budur.
- Değerlendirilen değer, hükümet veya yerel makamlar tarafından belirlenen, standart bir prosedürle hesaplanan ve esas olarak yıllık emlak vergisi veya bir defalık kayıt vergisi gibi evrak işleri ve vergi hesaplamaları için belirlenen bir taban fiyat gibidir. Hükümet dosyalarına kaydedilir ve genellikle yılda bir kez değişmez.
- Piyasa değeri ise, çeşitli faktörler, mevcut bilgiler ve alıcı-satıcının ödeme kabiliyeti tarafından belirlenen dinamik bir değerlemedir. Herhangi bir zamanda (bazen bir gecede bile) ve herhangi bir fiyata değişebilir. Satın alırken veya satarken, işlemsel amaçlar için piyasa değeriyle daha çok ilgilenilir ve sahibi olurken (veya ikamet ederken), tekrarlayan vergi hesaplamaları için değerlendirilen değerle daha fazla ilgilenir.
