Kapitalizasyon oranı, ticari gayrimenkul alanlarındaki bir yatırımda beklenen getiri oranı için başka bir terimdir, bu terim sadece ticari gayrimenkul projesine yapılan gerçek yatırıma getiri oranının bir oranıdır.
Kapitalizasyon Oranı nedir?
Net işletme geliri ile varlığın piyasa değerinin oranıdır ve gayrimenkul sektöründe yaygın olarak kullanılmaktadır.
- Kapitalizasyon Oranı genellikle ticari gayrimenkul sektöründe kullanılır. Potansiyel mülklerin getirilerini edinim için karşılaştırmak için kullanılabilir.
- Diğer koşullar binaların konumuna benzer olduğundan, daha yüksek bir oran kazanan bir mülk, diğer mülkten daha iyi bir yatırım olarak kabul edilir. en iyi yatırım fırsatı.
- Emlak fiyatlarının eğilimine dair bir tür gösterge verebilir. Oranlar düşüyorsa, bu, mülklerin değerinin arttığı ve dolayısıyla emlak piyasasının bir bütün olarak kızıştığı anlamına gelebilir.
Büyük Harf Oranı Formülü
Hesaplama için kullanılan formül aşağıdadır
- Bir kiralık mülkün Net İşletme Geliri, kirası eksi bakımı için ödenen giderlerdir.
- Aynı zamanda, bir yatırımcının gayrimenkul satın alımında yıllık olarak alacağı yatırım getirisi olarak da düşünülebilir.
Büyük Harf Oranı Örnekleri
örnek 1
10.000.000 $ net işletme geliri sağlayan bir ofis binasının 75.000.000 $ değerinde olduğunu varsayalım. Yukarıdaki kap oranı formülünü kullanarak, binanın kapitalizasyon oranını şu şekilde hesaplayabiliriz:
= 10000000/75000000 =% 13,33
Dolayısıyla bina 75 milyon dolara satılırsa binanın% 13,33 kapitalizasyon oranıyla satıldığı da söylenebilir.
Örnek 2
Diyelim ki bir kiralık mülk her ay 1.000 $ brüt gelir elde ediyor. Mal sahibi, mülk yönetimi ve bakımı için yıllık 700 $, emlak vergileri için 500 $, sigorta için 250 $ ödemekle yükümlüdür. Mülkü 80.000 dolara satın aldı.
Bu durumda, mal sahibi tarafından yapılan brüt gelir ve giderlere sahibiz. Böylece, mülkün net işletme gelirini hesaplayacağız:
- NOI = Brüt Gelir - mülk yönetimi - emlak vergileri - sigorta
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = 10550 ABD doları
- Şimdi, kapitalizasyon Oranı Hesaplaması = NOI / Emlak fiyatı = 10,550 $ / 80,000 $ =% 13,18
Yüksek Sermaye Oranı Her Zaman Daha İyi mi?
- Kapitalizasyon oranları, farklı yatırım mülklerini karşılaştırmak için iyi bir tahmin olabilir. Ancak daha yüksek bir oran genellikle daha iyi bir yatırım fırsatı anlamına gelmez. Sınır oranları önemlidir, ancak bir yatırımcının diğer parametrelere de bakması gerekir.
- Yatırımın riskliliğinin bir ölçüsü olarak düşünülebilir. Genellikle, düşük bir oran düşük risk anlamına gelir ve daha yüksek bir oran daha yüksek risk anlamına gelir.
Kapitalizasyon Oranının Dezavantajları
- Sadece net işletme geliri sabit olduğunda veya fazla dalgalanmadığında kullanılabilir. Bu kapitalizasyon oranını kullanarak, değerleme bir şekilde iskonto nakit akışı yöntemindekine benzer olacaktır. Bununla birlikte, nakit akışı karmaşık ve çok fazla varyasyonla düzensiz ise, güvenilir ve güvenilir bir değerleme elde etmek için tam indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılmalıdır.
- Kapitalizasyon Oranı çeşitli faktörleri hesaba katabilir, ancak gelecekteki riski yansıtmaz. Gayrimenkul mülkiyetinden sürdürülebilir bir gelir varsayar, ancak böyle bir varsayıma hiçbir garanti verilemez. Kira değerlenebilir veya değer kaybedebilir. Gayrimenkulün değeri, yatırımcının üzerinde herhangi bir kontrole sahip olmadığı dış koşullar nedeniyle değişebilir. Bakım masrafları gibi masraflar ortaya çıkabilir. Bu nedenle, kapitalizasyon oranı gelecekteki risk hakkında herhangi bir rehberlik veya tahmin sunmaz.
Sonuç
Kapitalizasyon Oranı, benzer mülkleri, yani benzer konumdaki mülkleri, benzer varlık sınıfını ve benzer yaşı karşılaştırmak için en yararlı olan karşılaştırmalı bir metriktir. Bu metrik, ticari ve çok varlıklı gayrimenkul değerlemeleri için hala yaygın olarak kullanılmaktadır. Gayrimenkul yatırımcıları, bunu yatırımlarına değer vermek ve bilinçli bir karar vermek için bir araç olarak kullanır. Ancak, yatırımcı, kapitalizasyon oranlarını bir başlangıç ölçütü olarak dikkate almamalı, aynı zamanda varlık değerini etkileyebilecek çeşitli diğer faktörleri de dikkate almalıdır. Önemli bir ölçüdür, ancak kapsamlı bir ölçü değildir.
