Sınır Oranı Formülü nedir?
Kap oranı veya Kapitalizasyon oranı formülü çok basittir ve net işletme gelirini varlığın cari piyasa değerine bölerek hesaplanır ve yüzde olarak ifade edilir. Yatırımcılar tarafından gayrimenkul yatırımını bir yıllık dönemin getirisine göre değerlendirmek için kullanılır. Temelde bir mülkün iyi bir anlaşma olup olmadığına karar vermeye yardımcı olmak için kullanılır.
Matematiksel olarak, Sınır Oranı Formülü şu şekilde temsil edilir:
Üst Oran Formülü = Net İşletme Geliri / Varlığın Cari Piyasa Değeri
Açıklama
Hesaplama aşağıdaki üç basit adımda yapılabilir:
- Adım 1: Öncelikle gayrimenkulün kira gelirinin doğru tahmin edilmesi gerekir. Buna dayanarak, temelde gayrimenkulün ürettiği yıllık gelir eksi gayrimenkulün yönetimi, vergi ödeme, sigorta gibi görevleri içeren faaliyetler sırasında ortaya çıkan tüm giderler olan net işletme gelirinin hesaplanması yapılır. vb.
- Adım 2: İkinci olarak, mülkün cari piyasa değeri, tercihen tanınmış bir değerleme uzmanı tarafından doğru bir şekilde değerlendirilmelidir. Mülkün cari piyasa değeri, piyasadaki değeridir.
- Adım 3: Son olarak, net işletme gelirini yatırım amaçlı gayrimenkulün cari piyasa değerine bölerek tavan oranı hesaplaması yapılabilir.
Sınır Oranı Formülü Örnekleri (Excel Şablonu ile)
Daha iyi anlamak için basitten gelişmiş bir örneğe bakalım.
Örnek 1
Bir yatırımcının gayrimenkul satın almayı planladığını varsayalım. Şimdi yatırımcı, gayrimenkullerin değerlendirilmesinde etkili bir ölçü olan tavan oranına göre karar vermeyi planlıyor. Yatırımcı, aşağıda belirtildiği gibi ilgili yıllık gelirleri, giderleri ve piyasa değerleriyle birlikte üç mülk bulur:
Şimdi ilgili mülkler için tavan oranı hesaplamasını yapalım,
Özellik A
Yani, A mülkü için Üst Sınır Oranı = (150.000 - 15.000 $) ÷ 1.500.000 $
=% 9
Özellik B
Yani, B mülkü için üst sınır oranı = (200.000 - 40.000 $) *% 100 ÷ 4.500.000 $
=% 3,56
Özellik C
Yani, C mülkü için üst sınır oranı = (300.000 - 50.000 $) *% 100 ÷ 2.500.000 $
=% 10.00
Bu nedenle, yatırımcı,% 10'luk en yüksek tavan oranını sunduğu için C mülkünü satın almalıdır.
Örnek 2
Gayrimenkul satın almak isteyen başka bir yatırımcı olduğunu ve yatırımcının aşağıda belirtilen bilgilere sahip olduğunu varsayalım. Yatırımcı, mülke ancak tavan oranı% 10 veya daha yüksekse yatırım yapacaktır.
Şimdi, yukarıdaki bilgilere dayanarak, tavan oranının hesaplanmasında daha sonra kullanılacak olan aşağıdaki değerleri hesapladık.
Yıllık Brüt Gelir
Yıllık Gider
Net işletme geliri
Aşağıda verilen şablonda, tavan oranı denkleminin hesaplamasını kullandık.
Yani hesaplama -
Artık hesaplanan tavan oranı yatırımcının hedef oranından (% 10) daha yüksek olduğu için yatırımcı ilgili gayrimenkulüne yatırım yapabilir. Hesaplanan orana göre, yatırımın tamamının =% 100,00 ÷% 12,38 = 8,08 yıl içinde geri kazanılacağı sonucuna varılabilir.
Sınır Oranı Formül Hesaplayıcı
Aşağıdaki hesap makinesini kullanabilirsiniz.
| Net işletme geliri | |
| Varlığın Güncel Piyasa Değeri | |
| Sınır Oranı Formülü | |
| Sınır Oranı Formülü = |
|
|
Alaka ve Kullanım
- Bir tavan oranının temel kullanımı, farklı gayrimenkul yatırım fırsatları arasında ayrım yapmaktır. Bir gayrimenkul yatırımının karşılığında% 4 civarında bir getiri sunduğunu ve başka bir mülkün tavan değerinin% 8 civarında olduğunu varsayalım. Ardından, yatırımcının daha yüksek getiri ile mülke odaklanması daha olasıdır. Ayrıca, tahmini kira gelirine dayalı olarak bir düzeltme ihtiyacının olup olmadığını gösteren mülkün eğilimini de gösterebilir.
- Bir gayrimenkul yatırımcısının bakış açısından, bir üst sınır, bir yatırımcının bir gayrimenkulü mevcut piyasa değeri ve net işletme gelirine göre değerlendirmesine olanak tanıyan önemli bir araçtır. Bir yatırım mülkünün ilk getirisine ulaşmaya yardımcı olur.
- Bir yatırımcı için, bir mülkün yükselen tavan oranı, mülkün fiyatı ile karşılaştırıldığında kira gelirindeki bir artışın göstergesi olabilir. Öte yandan, yatırımcı mülkün fiyatına göre daha düşük kira gelirinin bir işareti olarak bu orandaki düşüşü görebilir. Bu nedenle, bir yatırımcının mülkün satın almaya değer olup olmadığına karar vermesi kritik bir faktör olabilir.
- Ayrıca, bir mülkün söz konusu gayrimenkuldeki tüm yatırımı geri kazanmak için ne kadar zaman alacağının bir göstergesi de olabilir. Bir mülkün yaklaşık% 10'luk bir tavan oranı sunduğunu varsayalım, bu da yatırımcının tüm yatırımı geri kazanmasının 10 yıl (=% 100 ÷% 10) alacağı anlamına gelir.
