FFO (Operasyonlardan Sağlanan Fonlar) nedir?
FFO (Faaliyet Fonları) genellikle Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO'lar) tarafından üretilen nakit akışlarını ifade eder ve dönem boyunca net gelirden faiz geliri ve varlık satış kazancının çıkarılması ve Faiz gideri, Amortisman, ve Varlıkların satışından kaynaklanan zararlar.
FFO, operasyonlardan gelen nakit akışını ölçmek için kullanılır ve bu nedenle 'Operasyonlardan Nakit Akışı'na benzer. Ancak, genellikle 'Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın (GYO) yarattığı nakit akışlarına referans olarak kullanılır.
- Gayrimenkul değerlerinin makroekonomik koşullarla dalgalandığı kanıtlandığından ve finansal koşulları hesaplamak için maliyet muhasebesi örneklerini kullanmak genellikle performansın doğru bir ölçümü olarak hizmet etmediğinden, gayrimenkul şirketleri için FFO bir performans ölçütü olarak kullanılır.
- Faiz geliri veya faiz gideri gibi finansmanla ilgili nakit akışları hariç, ticari faaliyetlerden elde edilen fonları içerir. Duran varlıkların amortismanını veya amortismanını veya varlıkların elden çıkarılmasından kaynaklanan kazanç veya kayıpları da içermez.
- Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), esas olarak gayrimenkul işlemlerinden elde edilen gelir üzerinden faaliyet gösteren bir işletmedir. Bu tür GYO şirketleri ticari gayrimenkulle ilgilenmektedir. Ofis ve binaların, depoların, hastanelerin, alışveriş merkezlerinin, otellerin vb. Satışı, kiralanması ve finansmanını içerir. Bu tür şirketler yaygın olarak FFO kullanır.
Operasyon Formülünden Sağlanan Fonlar
Faaliyetlerden Fon hesaplanırken kullanılan tüm faktörler şirketin gelir tablosunda bulunabilir. Bu faktörler arasında net gelir, amortisman, amortisman ve mülk satışlarından elde edilen kazançlar ve olağanüstü kalemler bulunur.
FFO Formülü = Net Gelir + Gayrimenkul Varlıklarının Amortismanı ve Amortismanı - Varlık Satışından Kazançlar (zararlar) + Borç veya Olağandışı Kalemlerin Yeniden Yapılandırılmasında Zararlar (Kazançlar)
FFO Hesaplaması (Washington GYO Örnek Olay İncelemesi)
Adım 1 - Gelir Tablosundan Net Geliri Belirleyin
Yukarıdan Washington GYO'nun 2000 yılı net gelirinin 45.139 $ olduğunu not ediyoruz. Aynı şekilde, 1999 ve 1998 net geliri sırasıyla 44.301 $ ve 41.064 $ 'dır.
(rakamların bin olduğunu lütfen unutmayın)
Adım 2 - Gayrimenkul Varlıklarının Amortismanını ve Amortismanını Belirleyin
Gelir Tablosunun bir parçasıdır.
- Amortisman ve Amortisman (2000) = 22,723 $
- Amortisman ve Amortisman (1999) = 19,590 $
- Amortisman ve Amortisman (1998) = 15,339 $
Adım 3 - Varlık Satışlarındaki Kazançları (Kayıpları) Belirleyin
Bu rakam aynı zamanda gelir tablosunun bir parçasıdır.
- Varlık Satışları Kazançları (2000) = 3,567 $
- Varlık Satışları Kazançları (1999) = 7,909 $
- Varlık Satışları Kazançları (1998) = 6.764 $
Adım 4 - Kalemlerin veya Olağandışı Kalemlerin Yeniden Yapılandırılmasında Kazançları (Kayıpları) Belirleyin
- Bu üç yıl içinde yeniden yapılandırma giderlerinden veya olağanüstü kalemlerden herhangi bir kazanç (kayıp) bulunmamaktadır.
Adım 5 - Formülü Uygulayın
FFO Formülü = Net Gelir + Gayrimenkul Varlıklarının Amortismanı ve Amortismanı - Varlık Satışından Kazançlar (zararlar) + Borç veya Olağandışı Kalemlerin Yeniden Yapılandırılmasında Zararlar (Kazançlar)
- FFO (2000) = 45.139 ABD Doları + 22.723 ABD Doları - 3.567 ABD Doları = 64.295 ABD Doları
- FFO (1999) = 44.301 ABD Doları + 19.590 ABD Doları - 7.909 ABD Doları = 55.982 ABD Doları
- FFO (1998) = 41.064 ABD Doları + 15.339 ABD Doları - 6.764 ABD Doları = 49.699 ABD Doları
Düzeltilmiş FFO
İşlemlerden düzeltilmiş fonlar (AFFO), net gelirde düzeltmeler yapıldıktan sonra hesaplanır, muhasebe yöntemlerini telafi etmesi amaçlanır. Bu muhasebe yöntemleri, bir gayrimenkul yatırım ortaklığının gerçek performansını bozabilir. AFFO için hesaplama, bina iyileştirme projeleri gibi aktifleştirilen tüm tekrarlayan harcamaları FFO'dan çıkarır.
Genel Kabul Görmüş Muhasebe İlkeleri (GAAP), yatırım amaçlı gayrimenkullerin zaman içinde amortismana tabi tutulmasını gerektirir. Ancak, gayrimenkul zamanla değer kazanmaktadır. Bu nedenle, GAAP'ye göre tahsil edilen gerekli amortisman gideri, net geliri yapay olarak düşük gösterme eğilimindedir.
FFO ayrıca normal iş senaryolarında meydana gelmediklerinden tekrar etmeyen öğeler için de ayarlama yapar. Örneğin, normal ticari faaliyetler niteliğinde olmadıklarından ve dolayısıyla GYO'nun devam eden temettü ödeme kapasitesine katkıda bulunmadığından, buna göre çıkarılacak / eklenecek mülklerin satışından elde edilen kazançlar (veya zararlar). Bazı analistler ayrıca kira artışlarını ve operasyonlardan ayarlanan fonları (AFFO) hesaplamak için belirli sermaye harcamalarını dikkate alır.
Hisse başına FFO, bir GYO'nun hissedar sahipliği birimi başına kârlılığını ölçmek için dikkatle incelenen bir metrik olarak kullanılır. Faaliyetlerden Sağlanan Fonlar ayrıca genel değerleme çarpanı ve P / E katları olarak kullanılır. Bu nedenle hisse fiyatlarının da önemli bir faktörüdür.
FFO Gayrimenkul İçin Neden Önemlidir?
- Hisse senedi yatırımcıları hisse senetlerini analiz ederken hisse başına kazanç EPS veya fiyat-kazanç oranı (P / E) gibi ölçümlere önem verirken, GYO yatırımcıları FFO bazında karar verirler.
- Bir GYO'ya yatırım yapmadan önce fiyattan emin olun, karar sadece FFO veya AFFO'ya dayalı değildir çünkü yüzeyde iyi görünen yatırım, gelecekte fiyatlar da düşebileceği için iyi bir karar olmayabilir. birçok yatırımcı onu satın alıyor.
- Bir GYO için hisse başına kazanç (EPS), geleneksel hisse senetleriyle karşılaştırıldığında, doğal olarak düşük veya hatta negatif olacaktır. Bu nedenle, bir GYO'nun fiyat-kazanç oranı (F / K oranı), yatırım kararları alırken uygun bir kat değildir, değerlendirilirken uzak bir ikinci metrik olarak düşünülmelidir.
CFO ve FFO Arasındaki Farklar
- Nakit akışı, adından da anlaşılacağı gibi, bir işletmenin faaliyetlerinden elde edilen nakit ve nakit benzerlerinin toplam tutarını hesaplar. Bununla birlikte, FFO, gayrimenkul işi söz konusu olduğunda daha önemli bir önlemdir çünkü bu önlemler, amortisman olan önemli bir bileşeni telafi eder.
- Gayrimenkul işi için mülklerin değeri her zaman zamanla artar; bu nedenle bu bir masraf değildir. IRS'ye göre, işletmeler ekipman, bilgisayar ve binalar gibi uzun vadeli varlıklara sahip olduğunda, bu varlıkların mevcut finansal durumu yansıtmak için amortismana tabi tutulması gerekir.
- Ancak konu gayrimenkul olduğunda, bu mülklerin bir “raf ömrü” yoktur veya başka bir deyişle, dönem boyunca asla asgari bir değere düşmezler. Aksine, bu varlıklar değerlenecek ve dolayısıyla gelir tablosuna yansıtılacak bir gider olarak sayılmayacaktır.
- Bu nedenle işletme nakit akışı ve FFO benzer ölçülerdir. Ancak, tamamen aynı şey değiller. Nakit akışı, bir işletmenin finansal refahını değerlendirmenin harika bir yolu olabilir, ancak gayrimenkul sektörü söz konusu olduğunda, ölçümler normal iş senaryosundan farklıdır.
- Bir GYO'nun temettülerini karşılayacak kadar kazanıp kazanmadığını değerlendirmek amacıyla, FFO gitmenin yoludur. Normal bir CFO'dan daha iyi bir resim elde etmenize yardımcı olur.
Sonuç
Bu nedenle, bir GYO'nun analizi için operasyonlardan elde edilen fonlar gereklidir, çünkü temel varlıklar değer olarak arttığında, amortisman operasyonların sonuçlarına dahil edilmemelidir. Bir işletmenin finansal sonuçlarının net gelirden daha iyi bir göstergesi olarak kabul edilir, ancak muhasebe hilesi finansal tabloların çeşitli yönlerini etkileyebileceğinden, bir ölçümlerin karışımına güvenmek her zaman daha iyidir. yatırım kararları verirken tek bir önlem.
Hatta GYO'nun karlılığını belirlemek için FFO yaygın olarak düşünülse de; genellikle muhasebe değişikliklerine, yeniden düzenlemelere ve manipülasyona açık olabilir. Lütfen bir yatırım kararı vermeden önce iki veya üç ölçümü ve diğer iş faktörlerini göz önünde bulundurun.
