İpotek Satışı nedir?
Haciz satışı terimi, ödenmemiş borcu veya borçlu olunan parayı karşılamak için ilgili makam tarafından bir varlık üzerinde tutulan ve elde tutulan bir alacağın satışını ifade eder. Örneğin, devlet kurumu tarafından mülkü satarak ödenmemiş vergileri temizleme yetkisi verilen satış. Böyle bir satışta, ajansın, ödenmesi gereken vergilerle orantılı olarak mülk üzerinde bir haciz vardır. Devlet kurumu, mülkün üzerindeki haczi satar ve ödenmemiş vergileri temizlemek için gelirleri toplar, aksi takdirde ödenmesi gereken tutar.
- Haciz, herhangi bir kişi veya işletme tarafından, ödenmesi gereken tutarın ödenmesi yoluyla satın alınabilir. Rehin sahibi, mülk üzerindeki haczi satın alarak mal sahibi olmayacaktır; bunun yerine, haciz sahibi olduğu süre boyunca vergiye tabi olan tutarı ödemekle yükümlüdür.
- Ancak, mülk sahibinden ek ücret ve faizin ödenmesini talep edebilir. Haciz satışı halka açık müzayedeler yoluyla yapılır ve haciz satışlarının çoğu gayrimenkuller, otomobiller ve diğer çeşitli kişisel mülkler üzerindedir.
- Haciz satışını göstermek için, satıcılar, yükleniciler veya tedarikçiler, işlettikleri mülkün, sunulan hizmetler nedeniyle ödenmemiş tutar için tazminat talep edebilir veya rehin alabilir.
Haciz Satış Süreci Nasıl İşler?
- Haciz satışını göstermek için, X'in yıllık emlak vergilerinin 5.000 ABD doları olduğu ülkede bir mülke sahip olduğunu varsayalım. X'e gönderilen ihbarların sayısından sonra bile vergi dairesine 5.000 doları ödeyemediği için X şu anda mali sorunlar yaşıyor.
- Vergi dairesi, bekleyen vergiler için ödenmesi gereken tutarı tahsil etmek için mülk üzerinde haciz satışı başlatır. Bu tür haciz, vergi haciz belgesi olarak bilinir. Vergi iadesi sertifikası, ödenmemiş veya bekleyen vergiler için mülkün bir kısmına haciz konulmasını sağlamak için vergi makamının kanıt olarak sunduğu bir belgedir.
- Vergi dairesi vergi iadesini kullandığında, ödenmemiş vergiler temizlenene kadar mal sahibi mülkü yasal olarak devredemez veya satamaz. Mal sahibinin ödenmemiş vergilerini yeterince uzun süre ödemekte isteksiz kalması durumunda, vergi dairesi mülkün mülkiyetini alabilir ve ödenmemiş vergileri geri almak için açık artırma yaparak satabilir.
- Vergi idaresi ödenmemiş vergileri geri almak için bir açık artırma düzenlerse ve aynı şey mülk sahibi adına ödenecek vergileri mahsup eden bir yatırımcı tarafından satın alınırsa, kazanan teklif sahibi vergi haciz belgesini alacak ve bu da onu rehin sahibi yapar ve sahibi değil.
- Rehin bedeli, bir yatırımcı veya haciz sahibinin tahakkuk ettiği ücretler ve mahkeme masrafları dahil, ödenmemiş vergiler ve diğer masraflar için ödenmemiş tutara eşittir.
İpotek Satışı Türleri
Türler şunlardır:
# 1 - İnşaat Rehinleri
İnşaat ipoteğinde, müteahhit, müteahhitlerin yaptığı iş için ödemeleri beklemede olan mülkün kısmı üzerinde haciz tutar. Taşeronlar da müteahhit tarafından ödenmemiş miktar için mülk sahiplerine karşı haciz tutar.
# 2 - Vergi İadesi
Vergi iadesinde, vergi dairesi emlak vergisinin ödenmesi gereken mülkün mülkiyetini alır. Mal sahibi ödenmemiş vergiyi tahsil edemezse, vergi dairesi ödenmemiş vergileri temizlemek için mülkü satmakla yükümlüdür.
# 3 - Kanuni İpotek
Kanuni hacizler, mahkeme emirlerinin, ödenmemiş faturalar için hüküm yoluyla varlık üzerinde hak iddia ettiği veya rehin verdiği çeşitli mahkeme işlemleri yoluyla elde edilir. Var olan farklı haciz satışı türleri vardır, ancak en yaygın haciz gayrimenkul ve otomobillere verilmektedir. Otomobiller söz konusu olduğunda, genellikle araçları halka satan bayilerdir ve bunu banka finanse etmektedir. Banka daha sonra araç üzerindeki haczi elinde tutar ve tapuyu elinde tutar.
Borçluların ödemeyi bankaya yapması durumunda yukarıdaki işlemin olası sonucu aşağıdadır.
- Borçlunun bankaya olan aidatını ödemesi halinde, araç üzerindeki haciz banka tarafından kaldırılır ve mülkiyet borçluya geçer.
- Borçlu, krediyi temerrüde düşürebilir ve bu da bankanın araca yeniden sahip olmasına neden olur. Banka, birisi bankadan aynısını alana kadar aracı elinde tutmaya devam edecektir, bu durumda araçtaki asıl haciz artık mevcut değildir.
- Borçlu, bankaya borçlu olduğu aracı satamaz ve banka bunun için yasal mülkiyete sahiptir.
Gelir Kaynağı Olarak Haciz Satışı
- Bir mülk üzerindeki ödenmemiş borçlar için bir haciz satmak, daha sonra borçlu olunan miktarları artıracaktır. Bunun nedeni, bir devlet kurumu mülkü sattığında veya yerel yönetimde, haciz alıcısının ek bir maliyete katlanacağı profesyonel bir haciz hizmeti kurumu tutmasıdır. Aynısı ipoteğe eklenecektir.
- Alıcının, haciz üzerine yatırdığı yatırım, yatırım getirisi biçiminde olabilecek borçlulardan masrafları tahsil edecektir. Borçlulara, mülk üzerindeki hacizin halka açık artırmasına çıkmadan veya açık artırmaya çıkmadan önce gerekli sayıda bildirim gönderiliyor. Borçlular, ilgili aidatlarını ödemek için ajans huzuruna çıkmazlarsa, ajans, ödenmemiş aidatları haczi satarak tahsil etmeye devam edecektir.
İpotek Satışı İstisnaları
Haciz satışına konu olmayan bazı istisnalar vardır. Örneğin, aktif askerlik hizmetinde olan kişiler, yaşlılar, engelliler ve diğer gaziler, mülk üzerindeki haciz satışından muafiyete sahiptir. İstisnalar eyaletten eyalete değişir ve her yargı bölgesinin kendi başvuru süreci, prosedürleri ve uygun bireylerin veya kuruluşların kendileriyle iletişime geçmesi gereken süre vardır.
Sonuç
- Bankalar ve finans kurumları her zaman borçludan geri alınacak paradan endişe duyarlar. Haciz satışının varlığı onları bir ölçüde rahatlatır. Yukarıdaki örneğimizde, vergi borcunu engellemek için, X'in faiz dahil olmak üzere yatırımcıya aynı tutarı yatırması beklenir.
- Bu nedenle yatırımcılar, istenen yatırım getirisi oranını elde etmek için vergi hacmini alternatif bir yatırım aracı olarak görüyor. Mülkü geri alacak mal sahibi, miktarı ilgili vergi dairesine aktaracak ve ardından vergi dairesi, mülk üzerinde haciz tutan yatırımcıya aktaracaktır.
- Mülkün sahibi ödenmemiş vergiye ilişkin gerekli ödemeyi yapamazsa, vergi dairesi mülkü haczeder ve daha sonra ilgili mülkün açık ve özgür sahibi olacak olan ipotek sahibine yasal mülkiyeti aktarır.
